- 香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%
- 高資本化率下,新世界及恒地的投資物業價值受到較大的負面影響
- 高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微
高盛指,今年首10個月,本港零售及寫字樓租金指數分別累跌4%及5%,價格則錄得雙位數下跌,相信與本港零售及寫字樓的資本化率較2023年上升0.4及0.8個百分點有關,分別達至6.7%及4.7%,令香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%,較發展商股的加權資本化率高約1個百分點。
高盛對新世界及恒地維持「沽售」
本港地產股中,恒基地產 (00012) 及新世界發展 (00017) 在本港商業房地產的資本化率預期相對較進取,長實 (01113) 及新鴻基地產 (00016) 則較為保守。若以現時業界估計的行業資本化率5.7%作為基準,投資物業價值將會調整為介乎升4%至減少24%,對行業平均影響則為減少13%。
高盛對新世界及恒地維持「沽售」,因在5.7%的資本化率環境下,兩者的投資物業價值受到較大的負面影響,價值分別減少19%和24%。若將較高的資本化率轉為股本損失,這將會令新地產及恒地的淨負債比率提高26個百分點及11個百分點,達到115%及52%。
新世界及恒地面臨投資物業估值下行及高負債的壓力
相反,高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微,兩者的影響分別為0%及8%,對淨負債比率影響不大。
高盛重申對長實以及新地「買入」評級,目標價分別為41元及92元,因息率於高位維持更長時間下,對兩者的物業估值及價格影響較低。新世界及恒地則維持「沽售」,因在高息環境下,兩者持續面臨投資物業估值下行及高負債的壓力,目標價分別為5.8元及19.5元。