• 九龍倉置業上半年列帳虧損擴大，但基礙溢利和中期息齊增長
• 海港城、時代廣場營業盈利表現大不同，齊獲Louis Vuitton擴充
• 九置：乘資產值下滑持續減債，借貸成本節省27%

九龍倉置業 （01997） 上半年列帳虧損擴大1.3倍至24.75億元，主要反映投資物業公平值和匯兌虧損增加。期內，九龍倉置業收入減少1%至64.07億元，營業盈利跌5%至46.84億元，基礎溢利跌0.1%至31.19億元，相當於每股1.03元。九龍倉置業宣派中期股息0.66元，按年多2港仙或3%。

九置公布業績後，股價午後升幅擴大至3%以上，暫報25.34元。

海港城營業盈利變化不足1%　時代廣場大減19%
九置上半年投資物業收入跌3%至53.7億元，兩大旗艦物業尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場期內表現不一。

當中，海港城收入和營業盈利（包括酒店）的變化不足1%，期杪商場出租率達93%、寫字樓出租率維持90%。

九置點名提及，Louis Vuitton將香港旗艦店擴充至四個樓層，新增一層專門提供 VIP 服務，另有Canali 、 Locanda Canali、Bacha Coffee選址海港城開設香港首店。寫字樓就面對市場新供應增加，租戶有大量選擇而令租金受壓。

相對而言，時代廣場表現顯得遜色，期內收入下跌15%，營業盈利下跌19%。

時代廣場City’super美食廣場結業引關注，九置表示，地庫將引入全新餐飲概念，而且LV進駐、LOEWE擴充，令商場期杪的出租率升至96%。寫字樓租賃需求仍主要集中在較小型單位，區內競爭加劇，而鞏固科技和金融業界的租戶，讓出租率維持於 90%。

九置再減債9億　借貸成本受惠HIBOR大減而省27%
除了盈虧表現外，九置特別提及集團乘資產值下滑持續減債，債務淨額較去年底再減9億至333億元，為公司上市以來最低水平，實際借貸年利率成本由2024年的5.7%降至4.4%，借貸成本節省27%，主要反映香港銀行同業拆息下跌。負債比率維持在 17.6%的健康水平。

2025年上半年，九置財務支出為8.5億元，較去年同期少3%，當中已計入跨貨幣及利率掉期合約未變現虧損7400萬元，去年同期計入1.89億元收益。

九置預期，即使經濟挑戰始料不及，但金融業重現活力，如港元能保持競爭優勢，且香港銀行同業拆息維持低位，可望推動更廣泛的經濟發展勢頭，並提振消費意欲。

香港取消安心出行，內地又加快放寬防疫措施，市場憧憬明年中港將逐步開關，利好本港零售，當中擁有旗艦商場海港城的九龍倉置業 （01997） 料成主要受惠者。券商普遍看好九置前景，紛調升其評級及目標價。九置周三升0.8%，收報45.7元。

摩根大通指，本港轉為「0+0」後，料可改變旅客的取態，同時中港兩地最早可於明年1月通關，對本港零售前景趨樂觀，預期九置將於2024年恢復盈利，惟仍較2018年盈利高峰低25%。摩通相信，九置股價在中港正式通關前可延續升勢，重申「增持」，調升目標價16.3%至50元。

銀河聯昌證券認為，本港新一輪防疫政策放寬，可以吸引更多海外旅客來港，有利刺激本土消費，相信有利本港發展商，因大部分發展商在港均擁有商場，當中在尖沙咀及銅鑼灣兩大遊客區擁有海港城及時代廣場的九置料是最大得益者。

香港與廣東省通關指日可待
由於續租租金調整率有望逐漸改善，該行調升九置2023及2024年每股盈利1%及2%，但相信寫字樓空置面積仍需時消化，同時明年利息開支將上升。

銀可聯昌指，香港與廣東省通關指日可待，相信可吸引大量內地旅客來港，而據過往經驗，不少內地旅客均會到海港城購物，因此調升九置評級，由「沽售」調升至「買入」，目標價亦升至47.5元。該行稱，除九置外，相信希慎 （00014） 會是另一受惠者。