內地豪宅市場退燒 總價逾5千萬高價房成交大跌4成

內地房地產市場處於下行的過程中,高端住宅一度堅挺不受影響。但自2022年下半年以來,「高端房神話」終歸破滅,多城高價房成交「量價齊跌」,尤其是總價5000萬元(人民幣,下同)以上的頂級豪宅市場明顯降溫,去年全國範圍內僅成交383套,按年大跌四成。

第一財經報道,高端市場退燒的背後,是投資客和新經濟新貴的淡出。據機構統計,2022年內地豪宅購買人群中,投資客比重僅為5%,對豪宅拋售人群中有3成認為價格見頂、投資屬性減弱。此外,30至40歲的行業新貴購買人群減少,反倒是45歲以上年長客戶重新佔據較大比重。

在「丁祖昱評樓市」發佈會上,易居企業集團CEO丁祖昱透露2022全年的頂級豪宅成交量,總價5000萬以上級別豪宅出現全面下行,其中一手頂級豪宅全國僅成交383套,按年下降40%。

以單價看,單價15萬元/平方米以上的一手頂級豪宅共成交422套,年減19%;單價15萬元/平方米以上的二手豪宅年減幅更達到52%。同時這些單價超過15萬元的豪宅仍然集中在北上廣深四大一綫城市,2021年上榜的蘇州在2022年則零成交。

丁祖昱表示,總價5000萬元以上頂豪成交下行的根本原因在於供應縮量,尤其是北京和上海,在供應短缺的情況下,便出現成交大幅下行的情況。

另外,二手豪宅市場亦明顯趨弱,核心城市1000萬以上的二手豪宅成交套數已跌回至2017年。丁祖昱表示,內地四大一綫城市的千萬級豪宅成交量佔全國八成8。總體來看,一手豪宅「打新逐利」的趨勢仍在,但二手豪宅市場已一落千丈,去年第三、四季度起,高端市場表現後勁不足。

內地上車門檻降至歷史低點 逾百城僅要求2成首期

今年以來,內地多城優化信貸政策,公佈首付比例降至兩成、首套房貸利率降至4%以下等。對置業人士而言,當前買樓成本及門檻已降至歷史低點。

《澎湃新聞》報導,地方政府發布的樓市新政中,「降低首付比例」已成為多個城市優化政策的標配。據不完全統計,今年以來,至少已經有115個城市將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20%,其中包括四川成都、河北石家莊、陝西西安等二線城市。

20多城房貸利率進入「3時代」

除了首付比例,多地銀行也陸續對首套房貸款利率進行調整。據中指研究院監測數據,截至目前已有20多城將首套房貸利率降至4%以下,包括陽江、清遠、雲浮、湛江等。

諸葛找房數據研究中心監測數據也顯示,天津、貴陽、武漢和襄陽均將利率降至3.9%,石家莊多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%,清遠的首套房貸利率最低可至3.7%,為當前最低水平。

「首付比例出現積極的下調,且利率也到了較低水準,這說明今年實際上形成歷史上較好的信貸環境和政策,購房成本已降至歷史低點。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説道。

58安居客房產研究院分院院長張波也指出,從目前利率水平以及房價整體表現來看,買房成本已經進入到階段性低點,房貸壓力降至歷史性低點。因此,房地產已現政策底,市場底部也正逐步形成中。

張波說,從大趨勢來看,雖然未來一段時間政策還會延續放松的態勢,但政策後續再次放鬆的空間會明顯收窄,市場底部徘徊會持續一段時間,這也是不少城市購房的「窗口期」。隨著保交樓、金融政策的不斷推進,樓市後續會進入到更為平穩的發展期。

內房股反彈可持續? 中國推金融16條措施支持房地產市場、貸款可展期1年

中央再加碼支持內地房地產,外媒及內媒指,人行和中銀保監會最新下發金融支持房地產市場平穩健康發展的16條措施,包括支持開發貸款、信託貸款等融資,未來半年內到期可以允許超出原規定展期1年,以及支持各地合理確定當地個人房貸首付比例和貸款利率政策下限。

通知提及,要保持房地產融資平穩有序發展。包括要穩定房地產開發貸款投放,堅持「兩個毫不動搖」,對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

通知又指,要支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。自通知印發之日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類。

為短期困難房企發債提供增信支持
同時,支持優質房地產企業發行債券融資,推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排,按期兌付有困難的,通過協商做出合理展期、置換等安排,主動化解風險。

另外,相關部門亦鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求,包括鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型,在嚴格落實資管產品監管要求,做好風險防控基礎上,按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求,依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃租房建設等提供金融支持。

分析:房地產金融政策或進入到一個新階段
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,展期是金融機構防範貸款違約、防範不良貸款率的重要舉措。鑑於房地產市場特殊情況,展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式,有助於促進金融機構貸款政策穩定、 防范金融機構和房企關係惡化,所以是化解風險的必要操作。

他又指,過去幾年房地產信託融資一直受到不小的限制,今年上半年的放鬆主要針對租賃市場,現在進一步放寬,是次措施標誌房地產金融政策或進入到一個新階段,各金融機構將從多個渠道和方位支持房地產。

內地房地產從業者薪酬普遍腰斬 有房企數月發不出工資

內地房地產曾是公認的高薪行業,然而經歷近年的地產弱週期後,房企整體薪酬大幅降低,普遍腰斬,甚至有房企數月發不出工資。

據第一財經報道,從2021年下半年開始中國房企接連爆雷,直至2022年下半年樓市依舊疲軟,裁員賠償越來越少、年薪腰斬、工資緩發正成為地產人不得不面對的難題。智聯招聘調研數據顯示,去年全年近60%的房地產從業者薪資原地踏步,22%經歷降薪,2022年春節後房地產行業招聘職位數按年減少了29%,降幅遠高於所有行業平均值,而房地產行業平均招聘薪酬也不再具備明顯優勢。

薪酬已經普降

報道引述一家TOP15房企的中層管理人員表示,經歷從今年上半年到近期的兩次接連降薪後,他的收入已經腰斬。他指出,最初降薪是從管理層降起,基層不降,但是現在已經在普降。

曾在多家頭部房企工作過的一名地產行業資深人士稱,近期多家房企開啟新一輪降薪、裁員,比如某房企總部進行了一場職能部門大合併,幾乎每個部門都收到了裁員名額,總部要裁掉接近50%的人。此外,不少房企薪酬相比巔峰期已經腰斬,甚至有數家房企員工反饋發不出工資。

報道指,實際上,在經歷2017年-2019年的收入巔峰期後,自2020年起,受房地產行業利潤率下滑、全行業降本增效、規模見頂等因素影響,地產行業整體薪酬已經走下坡路。而從2021年下半年起,一批房企陸續債務爆雷,員工薪酬因此受到極大影響,如陽光城宣佈高管層自願減薪緩發、新力地產高管薪酬直接打了五折等。

行業規模縮減

近期,新房市場持續疲軟、融資渠道未能完全打開,仍有房企在一個個「倒下」,因而降薪裁員的消息不絕於耳,且因為行業規模縮減、地產從業者數量過剩,人才的議價能力已經大大降低。

曾經,房地產與互聯網、金融並稱內地三大高薪行業,是「打工人」嚮往的行業。2017年,房企高速擴張,因人才稀缺,薪酬迅速上漲。上海易居房地產研究院中國房地產測評中心、房教中國房地產人力資源研究中心當時統計的數據顯示,當年134家樣本上市房企薪酬總額高達1574.07億元(人民幣,下同)。

到2020年時,克而瑞曾對全國46個重點城市調研,發現房地產從業者(不含銷售中介、物業)平均薪資達到1.4萬元/月-1.5萬元/月,雖因銷售不利等原因下滑,但仍比46城全社會平均工資高出1.7倍。

智聯招聘今年發佈的《2022房地產行業人才市場分析報告》則顯示,2022年春節後,房地產行業招聘職位數按年減少29%,降幅遠高於所有行業4.5%的平均水平。2021年第四季度房地產行業平均招聘薪酬10394元,僅比所有行業平均值10111元高了一點,從薪酬變化走勢可以看出,房地產行業的薪酬優勢與全行業平均水平相比逐步縮小。