香港大概有66%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，即他們手持的物業，已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現
一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。如果不涉及按揭保險，按揭成數限制與非現契樓一樣，都是樓價1000萬以下最高6成，1000萬元以上最高5成；當然，借款人需要通過壓力測試。

但要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為8成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭
如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價4成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%的樓按。

要留意，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。而壓力測試的標準亦會更為嚴格。

另外要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡／樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

美國按息下跌，樓市按揭需求回升，美國30年定息按揭由7.14厘跌至6.9厘，按揭申請宗數按周回升2.7%，其中樓市買家申請增加4%。

美國10月零售銷售按月增長1.3%，高於預期的升1%，創今年2月以來最大升幅，前值為持平。核心零售銷售增長回升，增1.3%，遠超預期0.5%；不計汽車及車的零售銷售增長由0.3%回升至0.9%，同樣超預期0.2%。

有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。

報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。

銀行一按+財務公司二按
需做壓測 難定義為「次按」
首先需要強調的是，新盤涉及財務公司的按揭，不一定可定義為次按（Subprime Mortgage）。次按是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，大量根本無力負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

新盤涉及非銀行貸款機構的按揭有兩種。一種是銀行一按，加指定財務公司提供的二按。買家申請此類一按+二按的組合，整個組合要通過壓力測試；而且計算「當前按息」時，要以優惠期後的利率為準。簡單來說，即使當中二按涉及「優惠期」，理論上借款人也有足夠的還款能力，此類安排難以分類為「次按」。

比較大問題的是非銀行提供的一按；由於不需跟隨金管壓測的要求，此類一按安排批核一般較為寬鬆。如果取用貸款、樓按尚在「優惠期」(例如P-2%)時的供款佔入息比率為50%，在優惠期後，隨按息上升(侈如至P+1%)，而P本身也上升，供款比例可以急升月入逾70%。

非銀行提供一按不需壓測 問題較大
以一宗500萬元樓按，還款期15年，首2年利率P-2厘，之後P+1厘的典型例子計。在2年前細P為5厘時，月還款為23,710元。如果其時的供款與入息比率為50%，即借款人月入47,421元。2年後的今天，細P升至5.375厘，優惠期完結，按息升至6.375厘；計算已償還部份本金，每月還款大概會升至32,530元，佔月入升至69%。還款壓力可說大增。

市場上新盤涉及財務公司的按揭，「二按」與「整筆一按」的比例大概五五開，實際上較高風險的「單純財務公司一按」，大概只有1,200宗。而過去2年入伙，買家又曾借取非銀行一按的，可能有部份已經較早前成功轉按，而未轉按的，借款人的初始供款比率也未必如上文例子的高。綜合而言，我們認同此類產品可能會影響少數業主的財務情況；但應該不會為樓市帶來太嚴重的負面影響。