俄烏戰爭加劇能源危機，令各國通脹高踞不下，並以加息抗衡，然而按揭利率急升下令不少業主面對供樓吃力，同時消費物價仍高企，不少有意置業人士對入市持觀望態度，更有不少人「轉買為租」，間接推高租金價格。以英國為例，11月通脹雖回落至10.7%，但仍為逾40年來高水平，11月平均租金按年升逾一成，倫敦居民的租金佔收入比例，較2021年增加7.2個百分點。
(撰文︰Wendy全球樓行)

英倫銀行本月加息半厘，將指標利率升至3.5厘，連續9次加息，並指未來或須繼續加息應對物價及工資上升造成持續通脹壓力。11月通脹雖放緩，但仍屬高水平，同時租金持續向上。

倫敦租金年漲14.5% 月增1.1%
根據Home Let數據顯示，英國平均租金為1,175英鎊(約11,029港元)，按年漲 11.1%，按月升0.3%。其中大倫敦地區平均租金每月2,011英鎊(約18,876港元)。與去年相比，倫敦租金上升14.5%，按月亦增加1.1%。其中，西敏寺地區在過去5年平均租金漲49.6%，達3,315英鎊(約31,116港元)。

按全球大數據庫Numbeo的數據統計9個港人移居熱門的大城市2021及2022年租金佔收入比例趨勢，並以當地人均收入對比市中心的租金，發現在租金不斷向上之際，租金佔收入比例亦愈來愈高。

紐約比例62.4% 增12.2個百分點
升幅最大者為美國紐約市，美國聯儲局本月宣布加息0.5厘，將聯邦基金利率上調到4.25至4.5厘，為2007年底以來最高。雖然通脹有所放緩至7.1%，但租金佔人均稅後收入比例升幅最強勁。2021年紐約市人均稅後每月收入為47,473.71元(港元，下同)，市中心一房平均租金為23,844.29元，租金佔收入比例達50.2%，但在2022年人均收入雖然上升0.82%，達47,864.62元，但租金升勢更凌厲，至29,870.31元，升幅逾25%，人均收入佔租金比例62.4%，按年多12.2個百分點。

多倫多收入減14.5% 租金升半成
另一移民熱點，加拿大的多倫多亦不遑多讓，2021年人均收入29,403.55元，其中市中心一房的平均租金為12,799.79元，稅後人均收入佔租金比例為43.5%。及至2022年，當地人均收入下跌14.5%，至25,138.61元，但租金卻升了約4.7%，至13,405.08元，在收入減少及租金上升下，人均收入佔租金比例升至53.3%，按年多9.8個百分點。

倫敦為BNO VISA熱門移居地點，近年亦深受通脹之苦。2021年人均收入為34,773.9元，其中市中心一房的平均租金為18,906.09元，稅後人均收入佔租金比例為54.4%。及至2022年，當地人均收入下跌14.1%，至29,874.36元，租金同時下跌約2.7%，至18,391.81元，人均收入佔租金比例升至61.6%，按年增7.2個百分點。

香港租金雖然佔人均收入比例一直高企逾70%，2022年按年上升了6個百分點，但升幅仍不及紐約、倫敦及多倫多。

第一太平戴維斯最新發表的2022年第4季香港零售租賃市場報告指，內地與本港或有望於明年開通，預期首先可見的是內地與本港家庭團聚，以及商務旅客帶動的消費需求，當中華南地區遊客將率先重返本港，他們大部分為單日的自由行旅客，以在邊境附近購買日用品為主；海外方面則因本港部分鄰近地區已沒有戶外口罩令，入境檢測要求亦已放寬，預期商戶及遊客應不會在短期內重返香港，故明年亦未見任何可令本地市場出現強勁復蘇因素，預料明年零售市場租金將大致與今年相若，估計持平或最多升5%。

商場舖表現勝街舖
該報告指出，本年首10個月的零售銷售額按年跌0.7%，當中衣物及鞋類和百貨商店的消費額，更分別按年跌9.6%及9.3%，而餐飲業的營業額在第3季終於輕微回升，主因是當季終於可以恢復宴會和家庭聚餐，令食肆總收益價值按季上升9.3%。至於主要街道，尤其是羅素街、廣東道及西洋菜街等空置率高企，縱然業主已嘗試在聖誕、農曆新年前出租空置商舖，但第4季本地旅遊業仍無起色，租賃活動非常沉寂，而近年一直作為租賃市場主力的餐飲業，在本季的需求亦見飽和。相對於街舖，商場本季表現稍佳，原因是業主積極提高出租率而非租金，令大部分商場均錄得較高的出租率。此外，報告又指，奢侈品零售商把重點放在商場，而非商業街道，隨著年輕一代消費群開始成為零售市場的主力，市場亦逐漸從傳統的主流奢侈品，轉向更新穎的概念。

料明年零售市場僅溫和復甦
展望2023年，第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民表示，由於市場面對持續的疫情限制措施，加上在美元走強、加息及樓價疲弱等因素下，預計2023年零售市場僅會出現溫和復甦，預料明年租金將大致與今年持平，全年升幅將介乎0%至5%之間。

差估署10月份樓價指數按月再跌2.41%，跌勢進一步擴大；但租金仍然硬淨，更已連升半年。同日公布的租金指數顯示，10月份按月再升0.28%，報179.5點。

按單位類型劃分，中小型及大型單位同錄升幅，並以大型單位升勢較佳，按月升0.77%，報143.6點；至於中小型單位報182.7點，按月升0.22%。

按單位面積劃分，則出現4升1跌的情況，並以E類（1,722平方呎或以上）單位表現最佳，按月升幅達1.42%，報135.9點；其次則為C類（753至1,076平方呎）單位，升幅亦達1.05%，報154.7點。A類（431平方呎以下）及D類（1,076至1,721平方呎）單位按月分別上升0.81%及0.41%，分別報198.7點及147點。不過，B類（431至752平方呎）單位按月跌0.45%，報177.1點，為10月份唯一租金下跌的單位類型。

交銀國際指，由於近日股市波動，加上加息效應，以及本港關口重開，相信短期會令本土消費能力減弱，而宏觀經濟不明朗因素則會繼續打壓寫字樓需求，預期 2023 年底前，寫字樓租金會再跌 5% 至 10%，而直至關口完全開放及商業環境改善前，收租股會持續受到人口外流的影響。

交銀國際指，據第一太平戴維斯報告，本港寫字樓租金第三季持續疲弱，主要由於股市表現欠佳，以及內地企業對寫字樓需求欠佳；期內零售租金在本港消費支持下回穩，整體按季跌 0.3%，但尖沙咀租金跌 1.3%，銅鑼灣及中環則企穩。

中港仍未通關，交銀國際表示，全港寫字樓租金都有下跌，當長沙灣、葵涌、荃灣等地按季跌 0.4%，港島南按季則跌 3.4%，整體租金較 2019 年高峰回落約 30%，預期未來 12 個月租金會進一步下滑。空置率方面，整體空置率維持 10.2%，中環及西九龍兩大主要供應地區的空置率分別為 8.3% 及 14.4%。

住宅方面，面對金管局早前放寬壓力測試，預期中價一手樓市場受惠最大，去貨率可維持高位，偏好發展商股多於收租股，重申新鴻基地產 （00016） 為行業首選。