2025年樓價止跌回穩，展望2026年， 新地(00016)副董事總經理雷霆預期，明年樓價及租金將繼續上升，而樓價升幅將可跑贏租金；集團明年將推8盤約5,000伙，啟德兩個重點項目天璽‧天及天‧璽海，勢成豪宅火車頭。

雷霆接受地產站訪問時表示，樓價雖然今年全年有增長，但仍較高峰時調整兩成半，租金有機會在今年底衝破租金指數歷史高峰(2019年8月)，預計明年兩者會繼續上升。「如果計及兩者，前者（樓價）仍在低位，而後者（租金）仍處於高峰，明年很大機會樓價升幅有機會跑贏租金升幅。」

近年政府減少賣地是不爭的事實，根據最近公布香港長遠房屋供應預測，由2026至2035年私樓供應目標只是12.6萬伙，平均每年約1.26萬伙。雷霆指出，雖然此為長策目標，實際供應量或有偏差，但若比較今年成交約兩萬伙計，不難看出隨着各發展商庫存量減少，逐年吸納量大於供應量。「所以稍後未必個個（發展商）推盤都以量為先策略，明年樓市上升動力實在不容忽視。」

他相信，明年樓價很大機會重拾升勢，今年施政報告政府放寬投資移民買樓限制，他相信，有助3000萬元以上中價豪宅成交，而升勢預計由高級樓帶動。「我們很有信心，集團旗下啟德兩個重點項目天璽‧天及天‧璽海，勢成豪宅火車頭。」

2025年新地(00016)售樓續取得佳績，新地副董事總經理雷霆預計，集團今年全年售樓套現將逾350億元，售出約3000伙，與去年相約，而銷售量及銷售額均屬發展商之冠。2026集團「貨如輪轉，月月有樓賣」的推盤策略不變。

新地明年續有8個新盤開售，涉約5000伙。雷霆說「當然希望一年比一年有增長，但賣樓進度仍要視乎是否取得售樓紙而定。」

新地2026年上半年會推出啟德天璽‧天II，會繼續以招標形式推出；西沙SIERRA SEA2A期；啟德天璽‧海2A及2B期則以現樓推出；以及荃灣橫窩仔街（近西鐵站）住宅項目。下半年則計劃推出SIERRA SEA2B期現樓；古洞車站旁住宅第1期；沙田小瀝源住宅項目；以及元朗東成里1期(西鐵站旁)住宅項目。

新地（0016）發展的西沙住宅項目SIERRA SEA，今年四月推出第1A（2）期時，收票超過4萬多張，屬歷來第二高收票的新盤，銷情火熱。而項目透過5G科技結合AI人工智能， 打造「全方位智慧生活生態圈」

康業旗下管理服務團隊 Go Infinite Co. Ltd.，為西沙 SIERRA SEA以全公眾位置覆蓋的5G科技打造「全方位智慧生活生態圈」，將便利、安全與貼心融入住戶每個生活細節。

本港銀行連續三度跟隨美國減息，中原集團創辦人及主席施永青表示，樓市止跌回穩為未來發展目標，息口走勢是未來房地產發展的關鍵，又稱可能有一個圓底出現、「U型」底部在形成當中，如果止跌回穩的勢頭在2025年出現，之後房地產交投量便會有所增加。

施永青稱，特朗普上台後，對中國經濟的實際影響會較預期小，但對未來利息走勢影響較大，料明年將會繼續減息。他直言，過去有見特朗普的經濟政策一直是反對高息，故相信減息是美國未來經濟政策的主流。施永青續稱，近年政府出售土地少，未來房屋將供不應求，加上發展商正集中去貨尾，料未來樓價將反彈。

國家統計局公佈，去年12月內地70個大中城市樓價下降城市個數增加。按月看，各線城市樓價均持平或下降；按年看，一線城市上漲，二三線城市下降。據路透測算，70城新房價格按月跌幅0.2%，與上月相同；按年下降1.5%，為連續第八個月下跌。

按月看，12月份，70個大中城市中，新房價格下降城市有55個，比上月增加4個；二手房價格下降城市有63個，比上月增加1個。

一線城市新房價格按月由上月下降0.2%轉為持平；二手房銷售價格按月下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新房價格按月下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格按月下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新房價格按月下降0.3%，降幅與上月相同；二手房價格按月下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

按年看，12月份，70個大中城市中，新房價格下降城市有53個，比上月增加2個；二手房價格下降城市有64個，個數與上月相同。

一線城市新房價格按年上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手房價格按年上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個百分點。二線城市新房價格按年下降1.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手房價格按年下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新房和二手房價格按年分別下降3.9%和4.8%，降幅均與上月相同。

「美聯信心指數」最新報55.5點，按周升11.2%(見圖)。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，中港兩地防疫措施持續鬆綁，全面通關愈來愈近，業主信心持續增加，減價盤減少下，令信心指數上升；然而，目前信心指數仍低於平均值，而買家入市仍然審慎。至於日前啟德地皮以低於市場預期批出所帶來的影響，仍未於最新信心指數反映出來。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是馬鞍山、沙田、荃灣。

若以單位面積劃分，減價盤比率首3位排名連續5星期維持不變，減價盤比率最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。

「美聯樓價指數」按周跌0.46% 本年迄今跌14.74%

樓價方面，「美聯樓價指數」最新報146.32點，按周跌0.46%，連跌28星期，創5年半新低；若與四星期前相比，則跌2.74%；而本年迄今跌14.74%(見表)。

若按3區劃分，「美聯港島樓價指數」最新報157.79點，按周跌0.73%；較四星期前則跌2.48%，而該區本年迄今樓價跌14.33%。

「美聯九龍樓價指數」最新報148.05點，按周跌0.44%；較四星期前相比跌2.37%，而該區本年迄今樓價跌14.91%。

「美聯新界樓價指數」最新報135.39點，按周跌0.38%；較四星期前跌3.13%，該區樓價本年迄今跌14.77%。

息口升勢未止、蝕讓潮持續增加，11月蝕讓錄115宗，按月升1成；期內蒸發金額約1.13億元，按月亦調升1成，首11個月累積蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增1.6倍。月內最傷為九龍塘龍濤花園複式戶，5年帳面加使費蝕1,811萬元。除半新樓外，約1成為居屋單位。業界分析，臨近年尾，樓價再跌2至3%。

浸大財務及決策系副教授麥萃才稱，臨近年尾樓市有轉壞迹象，樓價指數跌幅超過10%，但未能完全反映下半年加息密度及幅度增加，樓市滯後反映，預計接着會再跌2至3%。他又指，現時樓價跌回至2016年、2017年水平，部分業主急套現需要蝕讓沽貨屬於合理情況，認為現時樓市未出現斷崖式下跌情況。

據統計所得，今年首11個月蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增加1.6倍，今年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額持續企於高位，其中8個單月均蒸發逾半億元；而蒸發金額已是連續3個月超過1億元，再加上市場預期再加息，樓價持續向下行發展，持貨能力較弱的小業主無奈要損手離場。

至於11月錄得115宗蝕讓個案，按月升1成，為今年最多，蒸發金額約1.13億元較10月1.02億元升1成，已連續4個月調升，蒸發金額僅次於今年3月2.25億元高位。月內最傷為龍濤花園一個複式戶，大幅調低至以7,080萬元沽出，呎價18,457元。原業主2018年初斥8,380萬元購入，持貨近5年帳面已損手約1,300萬元或15.5%，計及其他開支料虧損約1,811萬元。

將軍澳11月約錄263餘宗成交，市場估計月內錄逾30宗蝕讓成交，當中日出康城佔近4成，成為蝕讓重災區。除半新樓，11月交投升溫的居屋亦錄得約9宗損手個案，約佔整體交投8%。

樓價跌勢未止，銀主盤數目呈上升趨勢。截至上月底，全港放售中的銀主盤數量增至230伙，創2009年4月約249伙後、13年來新高。近期部分銀行開始將手上銀主盤降價吸客。目前全港約有三成銀主盤減價求售，叫價最高劈逾兩成。有代理認為，減價只是追回樓價跌幅，「銀主都驚賣唔去」。

現時銀主盤數量與去年同期約124伙比較，按年急增約85%，直逼2008年金融海嘯。當年金融海嘯後，本港銀主盤數量曾升至近320伙。以銀主放盤叫價計，上述230間銀主盤總值逾34億元，住宅佔約27億元，其餘為工商舖等非住宅物業；住宅銀主貨叫價74萬至1.68億元。

細價樓成銀行收樓重災區
住宅銀主盤佔約193伙，細價樓成為銀行收樓重災區，其中近七成是叫價低於1,000萬元的中小型住宅。若按地區劃分，元朗成全港最多銀主盤地區，共17伙，涉及屋苑包括嘉湖山莊、尚悅、映御、爾巒及原築等；隨後屬將軍澳及屯門，各有15及11伙銀主盤放售。

據統計，該批放售住宅銀主盤中，多達65伙近日減價求售，佔整體住宅銀主盤近34%，比例之高為近年少見，減幅介乎3%至21%。減幅最大屬西貢西沙路西徑地下連花園村屋單位，實用面積694方呎，銀主上月仍叫價655萬元，現降至520萬元求售，減幅近21%。

九龍灣淘大花園D座一間銀主盤，實用面積390方呎，今年9月放盤叫價630萬元，由於單位裝修較為殘舊，加上屋苑近月不斷出現劈價成交，價錢屢創新低，銀主終面對現實，近日將叫價調低11%，至560萬元。

今年高成數按揭入市恐已跌入「負資產」
銀主盤減價似乎奏效，11月市場錄得約17宗銀主盤成交，較10月約7宗，大增1.4倍，為5月錄得約24宗後，銀主盤交投旺最一個月。其中香港仔中心R座高層2室，實用面積703方呎，原叫價1,100萬元，最終以968萬元沽出，累減12%，呎價約13,770元。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，加息及新冠肺炎疫情影響下，銀主盤雖有增加迹象，惟暫未見太急速，不過倘樓價繼續下跌，若跌三成，銀主盤情況將會進一步惡化，屆時數量恐複式增長，升至近1,000伙水平，故呼籲政府適時審視樓市辣招。以中原城市領先指數CCL上周五公布的159.76點計，今年首11個月樓價累跌約14%，意味今年選用高成數按揭入市的市民，或已跌入「負資產」。

11月樓宇買賣登記僅3701宗 見4年低
中原根據土地註冊處資料統計，11月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)僅錄3,701宗，涉及金額301.75億元，較10月4,443宗及327.64億元，分別跌16.7%及7.9%。上月登記宗數屬2018年12月錄3,038宗後近4年新低，成交金額則為2020年1月290.4億元後近3年新低。

新盤銷售放緩，導致上月一手交投顯著下降，期內僅錄358宗登記，涉及48.5億元，較10月697宗及72.2億元，分別減少48.6%及32.8%；宗數及金額是自今年4月257宗及36.2億元後，近7個月新低。二手方面，上月錄2,193宗登記，涉及202.2億元，按月分別跌1.2%及升7.6%，買賣連續5個月於2,000宗徘徊，顯示二手市道持續低迷淡靜。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，整體交投連跌3個月，兼再度跌破4,000宗水平。反映利率持續向升，經濟前景不明朗等因素，影響買家的入市態度審慎，以致整體樓市氣氛疲弱。

受疫情及加息等因素影響，樓市高位回落，較高峰期錄得約10%至20%跌幅。資本策略地產（00497）執行董事方文彬認為，香港樓市反彈力強且韌性高，而回調則屬用家入市時機。

集團過去主力發展豪宅，而明年料推出的4個項目中，都不乏中小型單位。其中彌敦道348號九龍諾富特酒店Novotel重建項目，提供近300伙，特色是住宅單位設於較高樓層，可俯瞰彌敦道。另外與信置（00083）合作發展油塘通風樓項目，以及與新世界（00017）、帝國集團、麗新（00488）合作發展，正處於籌備階段的黃竹坑站港島南岸第5期，均鄰近港鐵站，共提供不少中小型單位。

加息陰霾籠罩下，二手樓價持續下跌。長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，二手樓價已經出現超跌現象，現時樓市只是信心問題，新盤不用減價促銷，只要適量推出優惠刺激買家入市便足夠。

郭子威指出，受疫情影響今年一、二手交投明顯放緩，尤其是第二季疫情高峰期，新盤市場幾近停頓。樓價方面，二手樓價明顯調整快過一手樓，部分二手屋苑調整10%，甚至有屋苑下跌20%，而一手樓盤方面個別項目推盤時作出適量調整以配合市購買力，反映二手樓價出現超跌的現象。

他又預期，雖然近期中、港兩地均開始放寬檢疫措施，經濟活動開始好轉，但按目前的情況，無論對內及對外均未能完全通關，市場信心難以一下子回復，相信2023年上半年樓市仍會持續調整，一、二手成交量持續低迷，至下半年，市況才會相對明朗。「明年全年樓價下調壓力會減少，二手樓價跌幅相對緩和，相信全年樓價波幅不會很大，高低波幅約5%。」

本港樓市今年來累跌逾12%，中原地產創辦人施永青在報章專欄撰文指，如果政府不及時推出穩定樓價的措施，2022年樓價跌逾20%的可能性很高，「若然真的出現這樣的跌幅，足以引起市場的恐慌，並形成金融風險」。

施永青指，跌10%與跌20%為樓市的臨界線，原因並非它們是「齊頭數」，而是因為樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭，樓價跌破一成，在高位時買入這類細價樓的人，就會落入負資產的境地。

當銀主盤明顯增加　樓市跌勢進入自升完成階段
他指，樓價已從高位下跌超過10%，陷入負資產的小業主將會愈來愈多，若遇到經濟不景，失業率上升，那就會有斷供情況出現，導致銀行非採取行動不可，到銀主盤明顯增加時，樓市跌勢就會進入自我完成的階段。

「即是說，樓價愈跌，就愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損；於是又造成樓價進一步下跌。」

施永青認為，各區樓價的跌幅在10月突然加快，尤其是一些熱門的屋苑，如太古城、沙田第一城等，單月已跌了10%以上，個別極端的例子更跌近兩成。 這種情況相信會進一步向較冷門的地區蔓延。

他建議政府推出穩定樓價的措施，以免樓價跌勢失控，包括撤銷全部三項非正常的印花稅；重啟投資移民；容許市民動用自己的強積金的一半，用作買樓自住，即使這些措施不一定一次過推出，但亦應該一早宣之於口，以起理性預期的效果。

花旗銀行發表2022年市民置業意向調查，該行9月訪問逾1000名香港市民，當中51%受訪者認為未來1年樓價會下跌，佔比按年增32個百分點，看好樓價上升比例跌至只有12%，相對去年同期少30個百分點。

隨著樓價回落，有16%受訪者認為現時是置業好時機，不單較去年同期升4倍，更是近10年來最高的紀錄。不過，調查報告提到，只有約15%受訪者有興趣入市，僅按年增2個百分點，仍低於2020年的17%水平，觀望態度仍濃厚。

有興趣入市的受訪者當中，逾6成表示期望樓價進一步下跌至理想水平再去置業，他們平均期望樓價下調17%。報告亦提及，有42%受訪者會認真考慮買入凶宅，但大部分認為樓價需折讓3成以上。

花旗：港銀至明年上半年再加P 1.125厘　樓價料高位跌兩成
花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊指，不少受訪者認為樓市已屆入市好時機，惟未能轉化為入市意欲，反映市民仍在觀望樓市會否進一步下跌，以及受個人財政、經濟狀況、息率走勢影響。

她補充，息口上升是影響樓市最大負面因素，加重市民供款負擔及通過壓力測試難度，而美國聯儲局持續加息，香港銀行面對加最優惠利率（P）壓力，料本港銀行至明年第二季仍會再加息共1.125厘，即合計調升P按共1.5厘，令實際供款按揭利率升至4厘。

李貴莊表示，該行估計樓市尚存在調整空間，料樓價將由去年歷史高位回落20%，最快明年第二季才見底。

她又認為港府有機會於明年公布的財政預算案放寬市民購入第二個住宅物業需支付樓價15%的從家印花稅，以刺激置業需求及避免負資產情況出現。

政府之前公布未來10年3280公頃熟地供應藍圖，3成在未來5年供應，其餘7成為未來6至10年。發展局局長甯漢豪接受媒體訪問時指，要在未來5年增加熟地供應空間較小，但會「拆牆鬆綁」加快私人土地審批，希望提前部份熟地供應，又稱期望在3宗土地共享申請獲批後，成為指標吸引其他申請。

甯漢豪被問到當供應增加之後，市民能否期樓價進一步下跌。她指出，理論上若需求不變，供應增加，樓價便會下跌，但現實中樓價亦受經濟環境、息口等因素影響，強調造地並非為控制樓價，而是照顧社會不同需要，政府亦不會因樓價波動影響細水長流的造地工作。

至於熟地供應時間方面，甯漢豪稱，即使當局精簡程序，土地由研究到推出熟地，仍須約4年時間，要在未來5年內再增加熟地供應的空間較小，但她指公布10年供地時間計劃是希望讓市民看到政府工作成果，而能否進一步增加熟地供應，則與「拆牆鬆綁」工作有關，例如部份已經完成規劃、隨時可以動工的土地，特別在私人業權上的土地，往往要通過很多程序審批，如果政府在審批方面加快，則可提前將手上土地變成熟地發展。

早前3宗土地共享先導計劃申請，獲行政長官及行會原則性支持，甯漢豪稱，有關供應已經計算在未來10年熟地供應內。她指出，計劃受社會關注，外界擔心政府會「被騙」，出現投放基建只是用作興建私樓，故此前期審批花了較多時間，希望讓公眾看到對社會有益，即使在地價上能扣減基建開支, 亦是「有理、有節、有道」，希望今次例子能夠成為指標吸引其他申請個案。

對於有人質疑何為個別申請鄰近政府公屋計劃，為何當局不直接收地而容許作土地共享，甯漢豪指，計劃是用作補足政府規劃力量未蓋覆到的地區，「若果政府仍然未開file(開始規劃)，而私人業權人能夠做好規劃，只要符合規框架認為可以接受。」而當年未納入政府規劃，則可能因預期由私人業權人發展，或是有(棕地)作業者在其中。

就公私營合作會帶產「界外效應」，政府基建會帶動發展商在鄰近地區的私人項目發展，甯漢豪則指，會平常心去看這件事，因為政府常說「基建先行、創造容量」，正是希望創造條件讓不止公屋地盤受惠，而是更廣泛讓其他私人項目亦受惠，認為不需要有心結，就個案個案會有專業人士評估基建規模是否合情合理，才能夠在地價上扣減。

至於郊野公園邊陲地發展方面，甯漢豪先澄清，郊野公園邊陲地並非郊野公園以外，亦是郊野公園一部份，只是位置比較邊旁一點，政府公開說過從無排除，但認為未必能夠幫助到短期供應，因為即使透過精簡程序，要轉化成為熟地亦要4年時間，不會視為5年內供應來源。現階段政府會集中精力在施政報告內提及250公頃綠化地改劃。

新西蘭樓市遭遇冷鋒，上月樓價更創30年以來最大跌幅。當地有業主不願大劈價放售新樓，就決定用奇招推銷，買家購入單位就會獲贈一輛全新Tesla汽車。

放盤位於新西蘭最大城市奧克蘭郊區，屬全新的7房住宅。住宅主屋本身為5房3套間隔，一樓設有家庭廳和餐廳，也有大型廚房。住宅有足夠空間停泊6輛車。

住宅另設Granny Flat（主建築以外的獨立居住空間，通常供分支家庭居住或可出租），内有兩間睡房、一個客廳和單獨出入口。

地產代理透露單位叫價180萬新西蘭元（約860萬港元），與坊間同類放盤價格基本看齊。

不過業主在上述叫價基礎上，會向買家送出一輛價值7.8萬新西蘭元（約37.3萬港元）的全新Tesla Model Y。樓盤廣告更以標題「新屋配Tesla新車」作招徠。

新業主購買住宅後可自行選擇新車顔色，直接從Tesla公司訂購並安排發貨，確保能收到新車。

奧克蘭郊區目前有400多套住宅待售，其中大量住宅已放盤數月仍未成功易手。這名業主於叫價方面企硬但送車，既能避免壓低該區樓價，同時也能促成交易。

新西蘭房地產協會（REINZ）的數據顯示，當地10月的樓價中位數為82.5萬新西蘭元（約393.6萬港元），按年跌10.9%。上月房屋銷售量也較去年同期大跌34.7%，由7,486個單位跌至4,892個。

樓價由年初起持續回落，全年料跌約1成，恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝認為，樓價已接近見底，近期市場大額成交亦增加，相信市況轉趨穩定下，明年樓價將有輕微反彈。

韓家輝指出，各項不明朗因素於早前已浮現，市場亦逐步消化，始終本港有其獨特性，不單止為中港兩地的橋樑，而且採低稅制，資金可自由出入，相信經濟在疫情漸緩和下，將持續復甦。

除此之外，近年新盤均引入高科技元素，恒地（00012）旗下的項目亦不例外，他再指，集團注重物業智能及創新科技發展，設有可持續發展委員會，由集團主席李家誠擔任主席，加上主席辦公室顧問于正人及公司多個部門組成，為項目引入智能家居及高科技設備，包括物業大堂及會所入口採用免觸式設計，引入多類型機械人，並通過智能家居助手，控制家居自動化功能設施。

內地10月份70大中城市樓價按年下跌1.6%，連跌半年，再創2015年8月以來最大跌幅；按月下跌0.3%，跌幅比上月擴大0.1％。

按年計算，一線城市新樓價格上升2.6%，升幅比上月回落0.1個百分點；二手樓價格上升1.3%，升幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新樓和二手樓價格下跌1.3%和3.2%，跌幅比上月擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新樓和二手樓價格下跌3.9%和4.7%，跌幅比上月擴大0.1和0.2個百分點。

新樓和二手樓按年跌價的城市有51個和64個，比上月均增加1個。

按月計算，一線城市新樓價格下跌0.1%，跌幅與上月相同；二手樓價格由上月持平轉為下跌0.3%。二線城市新樓和二手樓價格下跌0.3%和0.5%，跌幅比上月擴大0.1和0.2個百分點；三線城市新樓和二手樓售價格下跌0.4%和0.5% ，跌幅均與上月相同。

新樓和二手樓按月跌價的城市有58個和62個，增加4個和1個。

前一日公布的房地產投資、銷售等數據亦錄得全線下跌，國統局官員指，10月份房地產出現一定積極變化，但下行態勢仍持續。

2022年受疫情肆虐及本港展開加息周期兩大負面因素影響，樓價回落約1成。新地（00016）副董事總經理雷霆認為，利息極有可能於明年初見頂，2023年私宅成交量將會從今年1萬伙低位，顯著反彈，樓價亦會上升5至10%。集團明年6月前將推出6新盤，涉逾5,000伙。實行「月月有樓賣、新盤停不了 」。

雷霆接受本報記者訪問時表示，按過去經驗，美國聯儲局每次加息周期，港息跟隨幅度細、速度慢。「對上一次加息周期，即2015至2018年，美國加9次，香港加1次；雖然今次經濟情況有所不同，但較美國加息，港跟加亦是幅度細、速度慢，就近期兩次加息，美國均加加四分三厘，但香港只加八分一厘及四分一厘，可見港息輕微跟隨」他舉例。

雷霆形容，香港樓市一向韌性高、彈力強。按過往10年歷史，每次成交低潮，翌年均出現反彈。回顧過去10年，樓市出現三次受外圍因素影響一手市場交投。

預計明年樓價 升5至10%
然而今年受制於疫情、限聚及政府批文影響，推盤有所延誤了，他預料，今年一手住宅成交約1萬宗低水平，但隨着現時社會穩定、疫情穩定、經濟復常，加上入境措施亦漸放寬，並在市場剛需推動下，預計2023年一手住宅成交量將會出現反彈，而反彈力度則可以很強勁。惟始終明年是經濟復甦初期，故預計明年樓價錄得溫和升幅，全年將上升5至10%。

近期電視台的黃金時間劇集《下流上車族》，是以置業作話題，引起觀眾的共鳴。過去20年，本港樓價幾乎只升不跌，樓價之高，已經超出很多打工一族的負擔（包括首期和每月供款額）。

但隨着美國大幅加息，加上新冠疫情持續及移民潮湧現，樓市終於遇到壓力。年初至今計，住宅樓價大約跌了一成。如果單計中小型住宅，跌幅可能超過一成。雖然這個跌幅仍不至令本港樓價變得十分便宜，但比起年初的高位，置業者的負擔已經減輕了一些，令部分人較易「上車」。

今年來樓價跌一成

但正如剛才所說，樓價下跌，其中一個原因是加息。加息會加重置業人士的供款壓力，那麼，樓價跌了，但利息向上，置業者其實是輕鬆了，還是辛苦了？

我的姊妹Wendy幾年前結婚時，因為樓價高企，一直租樓住，但卻念念不忘置業。今年眼看樓價下跌，終於看中了一個心儀物業，想榮升做業主。

但近期美國連番加息，令她有點擔心，恐怕仍然超出自己的負擔能力。上周末時我跟她碰面，我們就談起樓價和加息的話題。

「我準備買入的單位，年初時大約要1,000萬元，現在900萬元左右就買到，即是跌了大約一成。如果可按8成的話，即是我可以少借80萬元，但今時我上車，息口又比年初升了2厘左右，又加又減，我也有點亂了。到底我的供款能力是高了還是低了？」Wendy被置業的問題弄得頭昏腦脹。

「其實，妳不用計之前的數，最重要是以現在的貸款額和最新的按息，去計出妳每月的還款額，然後再看妳和丈夫能否負擔。」

「啊，是的，我應該聚焦目前的數據！」

按揭供款負擔增加

「但我也可以給妳一個簡單的概念，其實，100萬元的貸款，以供款期20年計，1厘利息就要供4,600元左右，如果妳借720萬元，即是要供3.3萬元。因為樓價跌了，妳可以借少80萬元，即大約少供3,800多元。但同一時間，利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘，即多了1.75厘，而每百萬元貸款多1厘利息，等於要供多500元，1.75厘就是875元左右，720萬元貸款額就等於多供6,300元。總結來說，妳今日買樓，因為樓價跌，令妳少供3,800多元，但利息升了，卻令妳最終增加大約2,500元負擔，其實妳是辛苦了！」我拿着銀行網頁提供的按揭計算機替Wendy計數。

「啊，原來我的供款負擔比年初還要大，早知我在年初就入市了！」

「嗯，這樣不對呀，妳年初入市，同樣要承受過去大半年的加息壓力呢！而妳的貸款額比現在大，負擔會比現在才入市更大呢！」

「噢，對了，我真傻！」

「我要再提妳，現時息口未見頂，萬一利息再升1厘，妳就要供44,000多元，妳要計清楚呢！」

「嗯，多謝妳的提醒，我真要再計清楚呢！」

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，股市下挫、息口繼續趨升，市場瀰漫負面因素，導致買家入市意欲不大。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周六及周日(10月29日至10月30日)十大指標屋苑累計錄得8宗二手成交個案，較上周末(10月22日至10月23日)的10宗，按周減少2宗或20%，再次回落至單位數，並創近3周最少，當中有半數屋苑「食白果」。

廖偉強續指，《施政報告》未有減辣令市場感失望，加上股市持續大跌，經濟表現未明朗，而美國本周又再議息，香港進一步跟隨加息機會又再增加，導致買家紛紛減慢入市步伐，暫時仍以觀望心態為主。目前市場成交多以業主願意作出較大幅度減價的單位為主，整體上買賣雙方議價需時較長，拉鋸情況較多，除非業主一減再減，促成交投的機會及速度始可加快。

於剛過去的周末十大指標屋苑買賣當中，若按地區劃分，以九龍區表現最佳，周末暫錄得4宗成交，按周升33%；而港島區及新界區則分別錄得2宗買賣。若以屋苑劃分，太古城、美孚新村及沙田第一城各錄得2宗成交；而黃埔花園、新都城各錄1宗成交；至於康怡花園、杏花村、麗港城、嘉湖山莊及映灣園5個屋苑則要「捧蛋」，暫未錄得成交。

太古城周末錄2宗成交 春櫻閣高層戶售1320萬元
利嘉閣地產太古城恆山閣分行高級經理黃凱達表示，太古城在剛過去的周末兩天錄得2宗成交，其中包括春櫻閣高層F室，實用面積約897方呎，成交價約1,320萬元，折合實用呎價約14,716元；另一宗為齊宮閣高層F室，實用面積約702方呎，成交價約1,030萬元，折合實用呎價約14,672元。太古城10月份至今暫錄約15宗成交，較9月份的12宗為佳，本月屋苑呎價持續偏軟，當中原因包括有低層戶及銀主盤成交所致。

黃埔花園高層戶1010萬易手 實用呎價14853元
利嘉閣地產黃埔二行聯席董事余美寶表示，黃埔花園睇樓量有所回升，惟買賣雙方議價需時仍較長，故交投依然緩慢，屋苑於周末錄得1宗成交，單位為5期2座高層G室，實用面積約680方呎，建築面積約788方呎，業主以約1,010萬元沽出，折合實用呎價約14,853元，建築呎價約12,817元。

沙田第一城兩日錄2宗買賣 49座低層戶488萬沽
利嘉閣地產大圍區高級區域董事黃萬盛表示，業主要加大減幅才能吸引買家入市，周末兩天沙田第一城錄得2宗成交，其中包括49座低層D室，實用面積約304方呎，以約488萬元沽出，折合實用面積呎價約16,053元。另一宗成交是43座高層F室，實用面積約284方呎，獲買家以420萬元承接，折合實用面積呎價約14,789元。

據美聯物業分行統計，剛過去的週末(10月29日至30日)，10大二手指標屋苑錄得約7宗買賣成交，按週跌約41.7%，重返單位數。若按15大屋苑計算，週末兩天則錄得11宗買賣成交，按週減少約15.4%。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，《施政報告》公佈後，後市回復明朗，樓市正逐步回復正常。惟在資金及人才未即時補充下，購買力未有大幅增加，未來二手成交多寡將視乎業主的減價幅度，以及新盤的銷售步伐。現時個別「超筍盤」已被市場消化，加上本週末再有大型全新盤進行銷售，令部份購買力轉移至一手，致令二手成交回軟。惟從一手的熱烈氣氛，加上週末的睇樓量回升，可見市民的置業需求仍然高漲。適逢11月初本港舉辦多項國際盛事，包括金融科技周、國際金融峰會及國際7人欖球賽等，相信市場氣氛會較前回暖，只等購買力回流，二手交投有望靠穩。

按美聯物業10大屋苑中各區指標屋苑剛過去週末成交量分佈統計，港島區3個指標屋苑包括太古城、康怡花園及海怡半島週末錄約2宗成交，按週跌33.3%。九龍區4個指標屋苑包括麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新邨錄得約3宗成交，按週末減少4成。至於新界區3個指標屋苑包括映灣園、沙田第一城及嘉湖山莊僅錄得約2宗成交，較上週末減少5成。

美聯物業太古城天山閣分行營業經理范浩軒表示，該行剛促成太古城齊宮閣高層F室單位成交，單位實用面積約為702呎，建築面積約為800呎，三房間格。原業主早年持有物業，叫價相宜合理，獲同區換樓客垂青，以成交價1,030萬元計算，折合實用呎價約為14,672元，建築呎價約為12,875元。原業主於1991年以130萬元購入上述物業，是次轉手帳面獲利約900萬元，持有物業31年間大幅升值近7倍。

差估署剛公布最新的樓價指數，9月份報362.1點，較8月份369.7點下跌約2.06%，創2019年2月報367點後，3年半以來新低，亦接近2019年1月361點水平。另外，本港樓價於今年首3季累跌8.07%，若與去年9月歷史高位398.1點相比，更累跌約9.04%。

路透根據國家統計局數據測算，9月70個大中城市新建商品住宅價格指數按年跌幅繼續擴大至1.5%，幅度續創2015年8月以來最大，且為連續第五個月下跌。9月按月下跌0.2%，跌幅較上月收窄。

經測算，9月70個大中城市中，新建住宅價格按月上升的有15個，較8月減少4個，持平有1個，下跌的城市增至54個。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，9月份，70城商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格按月下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按年漲幅一落一升、二三線城市降幅擴大。

按月看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.1%轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

按年看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲2.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲1.2%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別下降1.2%和3.0%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別下降3.8%和4.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.3個百分點。

此外，中指院月初發布的百城房價報告顯示，9月百城新建住宅平均價格為16200元/平方米，按月跌0.02%，已連續第三個月下跌；按年漲0.15%，漲幅較8月收窄0.17個百分點。

施政報告提出，合資格外來人才在成為香港永久性居民後可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，意味外來人才可先買樓，7年後才獲退回款項。交銀國際認為，有關措施未能有效吸引海外人才來港，只能令現金充裕的買家受惠。

加快及擴大發展北部都會區發展，同時在 5 年內啟動收地，而提高住宅及商業地皮的地積比率，長遠可以增加供應。
至於通過增加短期公屋供應及新建 3 萬套簡約公屋，料可在 4 年內將輪流公屋時間從 6 年縮短至 4.5 年。

不過，交銀國際認為，施政報告難以扭轉樓價下跌趨勢，也沒有應對短中期樓市的措施，相信短期地產股價會受壓力，維持本港地產股「與市場同步」評級，並估計樓價會於未來 6 至 12 個月回落 5% 至 10%。

交銀國際稱，短期購買力會聚焦於一手新盤市場，因此看好可售貨源充足兼去貨率較高的新鴻基地產 （00016） 。

行政長官李家超在施政報告中提出多項房屋政策，包括寬免海外人才置業辣稅、提高公營房屋供應目標等。高盛表示，維持今年及明年樓價各跌 15% 的看法，由於負擔能力減弱，料成投量仍低，價格亦會持續下降，若果吸引專才計劃成功，相信會帶動成交量提升。不過，香港地產股估值仍低，施政報告的措施或成部份投資者的正面催化劑，但從日內成交價格來看仍是負面。

高盛指，利率上升、人口下跌、負擔能力受到挑戰，將會持續令樓價下行。若施政報告宣布的措施證明可以吸引人才及增加勞動力，該行才可能上修預測。

高盛維持僅給予新世界 （00017） 的「買入」評級，認為股息率11厘及對利率的預期會是行業及股份潛在的催化劑。該行指，新世界的發展項目主要專注於高端住宅，而新地 （00016） 及恒地 （00012） 則較為專注大眾市場。

若果吸引入人才的措施有成效，相信新世界的供應較同行更能反映相關的需求。高盛對長實 （01113） 、嘉里建設 （00683） 、恒地及新地持「中性」評級，對信和 （00083） 則給予「賣出」評級。

樓市受制於息口上揚，加上自疫情爆發後，尚未與內地通關，就算已推出「0+3」檢疫措施，外地訪港旅客數量，也未見大幅增長，在經濟未見太大起色，亦引致年內樓價拾級而下，近期地產界人士均熱議，期望政府可透過減辣，希望誘出更多購買力，為樓市注入新動力，穩定市況發展，但樓價升跌受多種因素影響，單純只靠減辣，即可令樓價止跌回升?

特首今日公布新一份《施政報告》，有機會放寬買家印花稅，藉以吸納海外人才來港置業、落地生根。但未必可為樓市即時帶提振作用，除了海外專才來港，均以租賃物業居多，真金白銀置業的人數有限，相反內地客才屬樓市購買主流，但由於中港兩地尚未通關，內地客數量銳減，早前稅務局公布的買家印花稅交投，上月僅錄 32 宗，為 2020 年 12 月後的新低。

而且相比政府減辣，樓市更需回歸基本面，即息口走向，以及本港實質經濟情況。當中，美國聯儲局將於 11 月及 12 月再度議息，而下月再加息機率更逾 7 成，在港美息差收窄下，本地銀行跟隨加息的機會大增，代表供樓人士支出持續上升，令買家承接能力同步下降，業主為求盡快沽貨，亦只能大幅割價。

同時間，本港經濟增長仍缺乏動力，作為經濟支柱之一的旅遊業，受疫情拖累未見復甦，就算已採取「0+3」的入境措施後，訪港旅客數字仍屬低位，據港府預測，今年實質 GDP(本地生產總值)增長僅為負 0.5% 至 0.5%，而過去的第一季已下跌 3.9%，第二季仍稍放緩至 1.3%，但仍錄跌幅，經濟不景下，樓價可謂易跌難升。值得一提，過往股市暢旺時，投資者不時套股換樓，為市場增添額外購買力，但近期恒指僅徘徊於 1.6 萬至 1.7 萬點，財富效應難以再現。

今年來本港樓價累跌約 8%，市場普遍看淡本港樓市前景。去年 8 月準確預測樓市見頂的花旗中國香港地產研究主管楊海全接受本報專訪時表示，「第四季樓市艱難，但這個世界無絕對的悲觀」，預期樓價從高位回落約兩成後，便會在明年第二季見底。

楊海全預期，第四季最優惠利率（P）會加得急，「因已到達一個位，聯儲局每加一次息，P 的加幅會跟得較貼」，花旗預期 11 月及 12 月美息會上調 75 點子及 50 點子（累計125點子），P則會調高 75 點子至 100 點子。

對上一次加 P 加得多，要追溯至 2005 年，好多人已無記憶。

P 快速上升，他認為這將影響很多人的供樓負擔能力，故政府出1招未必可扭轉樓市跌勢，估計政府會一招接一招地出，先看第一招反應後，再出第二招，預期周三公布的施政報告會有吸引人才留港的樓市措施推出，而再下一次出招料是明年 2 月財政預算案，可能放寬的辣招是本地人買第二個物業不用支付 15% 的從價印花稅。

「我們要搵強買家支撐樓市，所以下次最大可能放寬的辣招是本地人買第二個物業不用支付 15% 的從價印花稅，這班人一早已做了壓力測試，財政能力很強，他們要再買樓，應讓他們買。」