光銀林樵基:新經濟股龍頭可趁低吸 內房行業最壞時間已過

港股去年年底交投轉趨淡靜,但踏入2023年有明顯復甦,大市上周平均成交金額逾1480億元,顯示資金正密密買貨。光銀國際董事總經理林樵基坦言外資現金水平高,在中港通關的利好因素支持下,現時是「怕蝕底」先入貨,相信買貨動作仍會持續。

選股可揀各大行業龍頭
林樵基指,部分基金去年第四季在港股跌至低位時止蝕離場,手持大筆現金,但近兩個月出現防疫放寬及開關等消息後,市況明顯反彈,現金水平充足的基金現時追貨,是有種怕「執輸」的感覺,港股現階段估值仍然偏低,若經濟繼續有反彈跡象,估計基金買貨的行動會持續。

他預料今波升浪將會出現板塊輪流升的情況,投資者選股可在每個大行業揀龍頭股持反彈,與經濟復甦的新經濟股前景會較佳。

螞蟻若再次上市可成新經濟股催化劑
林樵基分析,新經濟股龍頭估值仍低,比較起外國的新經濟股,不足20倍PE(市盈率)確實算抵買,加上阿里巴巴 (09988) 近期又有螞蟻集團獲增資的好消息支持,有望提振行業前景,相信板塊今年盈利增長不會太差,若螞蟻集團往後可再次上市,更可成為新經濟股下一波升浪的催化劑。

他補充,消費股濠賭股好,旅遊股,CTRIP,必須消費股,體育用品和啤酒股要留意仍處於疫情,反彈會更犀利。

林樵基又提到內房最壞時間已過,民企龍頭股龍湖 (00960) 和碧桂園 (02007) 會睇高一線,因為會更易融資,至於中型發展商,和其他仍未能復牌的股份,則仍然有較高不確定性,以觀望為上。

劉鶴為何重提房地產支柱地位? 一文看清內房最新啟示

12月15日至16日,中央經濟工作會議在北京舉行,總結2022年經濟工作,分析當前經濟形勢,部署2023年經濟工作,會議有關房地產的主要內容如下:

  • 當前我國經濟恢復的基礎尚不牢固,需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大,……,各項政策效果持續顯現,明年經濟運行有望總體回升。要堅定做好經濟工作的信心。……全面深化改革開放,大力提振市場信心,把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來,突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作,有效防範化解重大風險……。
  • 明年要堅持穩字當頭、穩中求進,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,加大宏觀政策調控力度,加強各類政策協調配合,形成共促高質量發展合力。積極的財政政策要加力提效。保持必要的財政支出強度,……。穩健的貨幣政策要精準有力。要保持流動性合理充裕,……。保持人民幣滙率在合理均衡水平上的基本穩定,強化金融穩定保障體系。
  • 著力擴大國內需求。要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力,改善消費條件,創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。
  • 有效防範化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展,紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作,滿足行業合理融資需求,推動行業重組並購,有效防範化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要防範化解金融風險,壓實各方責任,防止形成區域性、系統性金融風險。加強黨中央對金融工作集中統一領導。要防範化解地方政府債務風險,堅決遏制增量、化解存量。

金融援手不會伸向所有內房 退出清零始能重振銷售

評級機構標普表示,政策驅動下銀行業對房地產業的支援,不會完全扭轉中國房價的跌勢。該行預計明年全國商品房平均售價最大跌幅可高達到8%。

標普全球評級信用分析師胡暘瑞表示,銀行業房地產貸款的抵押緩衝總體較好,但該行的敏感度測試顯示,銀行暴露於區域性風險,如果房價大幅調整,甚至是抵押物估值方法發生變化,那麼銀行業的問題貸款就會增多。標普估計,全國房地產開發貸款的貸款價值比(LTV)平均為50%。這意味著這些貸款有足夠空間消化我們預測的今年6%左右、明年最大8%的房價跌幅。但低線城市的房產估值可能會出現更大幅度下降,從而削弱抵押房產給銀行貸款構成的安全保障。此外,一些區域性銀行的貸款發放更加激進,貸款價值比高於平均水準。

實力愈強愈受照顧

標普認為,在國有大行發揮帶頭作用、投放逾1.8萬億元新增信貸的過程中,金融機構仍將保留一定的選擇性。對開發商而言,這意味著實力愈強愈受照顧,強者恒強,適者生存。

標普全球評級信用分析師廖美珊表示,實力最強的開發商更容易獲得新的銀行授信,因此信用分化將進一步加深。最近的政策有利於等待交房的預售房業主。房地產紓困基金和其他相關的專項資金並不是為了救助陷入困難的開發商。此外,新一批融資的受償權將優先於現有有抵押債務的債權人。

對銀行而言,高風險房地產業敞口的增加不會立即體現於報表業績,因為在貸款寬限政策之下,銀行是否將逾期貸款劃歸不良有了更大的餘地。推遲不良貸款的確認與撥備的計提,可在短期內美化銀行的利潤和資產品質指標。但標普認為,如果寬限政策未能幫助開發商復元,較大比例的展期貸款終將變為不良。

退出清零政策有助重振商品房銷售

此外,中國的銀行總體上不傾向於像國際同行一樣甩賣抵押物。出售抵押物有利於率先出動的銀行,但有可能引起資產價格的螺旋下跌。在這種集體求穩的心態之下,目前階段銀行業硬著陸的風險不大。但隨著紓困基金和其他相關專項資金進入,專案槓桿將會上升,抵押物形成的安全保障將會削弱。部分銀行對區域風險的敏感性,也有可能侵蝕銀行業的整體健康。在更小概率情景下,如果政策出現失誤,則有可能導致房地產風險演變為系統性風險。

「歸根結底,中國的房地產生態系統需要獲得終端客戶的支援。」胡暘瑞表示。最近的政策支持尚未帶來購房者信心的反彈,但該行認為,如果清零政策的退出進一步明朗化,則會給商品房銷售的重振帶來更強的動力。

野村:市場已對陸續有內房放寬政策達成共識 焦點轉向更關注房地產銷售何時復甦

中央連出「三支箭」救內房,野村證券認為,市場已有對未來數月會有更多內房放鬆政策達成共識,加上內地最近數天調整「清零」政策,對內房開發商的利好政策環境已大致反映,而對市場來說,最重要是房地產銷售何時才能復甦。

野村指,「三支箭」對於支持內房需求的影響較間接,而且效果有限,預期要待12月初舉行的中央經濟工作會議後,在內房需求端的政策寬鬆才會有更清晰。

「預期政府會在未來數周撤銷目前樓市的行政限制,但不會引入大規模的全面性刺激措施,這意味內房銷售復甦會是逐步且緩慢,該行預期內房銷售會於明年第二季才恢復正增長。」

野村表示,11月內房銷售情緒仍然相當低迷,百大開發商合共銷售貨值按年跌25%,按月亦減28%,個別開發商特別是私營房企的表現持續疲弱,大型私營房企11月平均銷售貨值大跌63%,同時國營房企銷售亦開始轉弱,因此對內房開發商基本面維持審慎,繼續看好安全性較高的私營房企短期表現,包括龍湖 (00960) 及新城發展 (01030) 。

黃國英點評內房及物管前景

內房板塊近期利好消息頻出,繼「金融16條」後,六大內銀又向內房提供意向性授信額度,料有助改善行業流動性。

對於內房前景,人稱「英SIR」的基金經理黃國英早前在接受《Money Times》專訪時表示,「內房就算鬆綁,大方向都係房住不炒,即使內房情況好轉,都唔會好似以前咁瘋狂地大升,好難返到高峰。」

講真,內房股跌咗9成之後,就算升返1倍,都仍然跌咗8成,加上內房現在面對的是國進民退的情況,最多都係短炒。

至於內房的子行業物業管理方面,黃國英指出,在眾多物管公司當中,比較看好中海物業 (02669) 。

他表示,留意到在兩三年前,當物管最當炒、估值飛升的時候,中海物業的盈利表現低於同業,這反而體現中海物業是一間老實的公司,並無太多花巧項目。

「中海而家喺香港做埋方艙醫院、部分公共屋邨和政府總部大樓的項目管理,這些只是揼石仔嘅生意,但反映公司有心機做。」

野村:中央「第三支箭」助內房撲水、受惠者料有限 惟有助改善市場情緒及推升股價

中證監公布5項放寬措施以支持內房融資,為內地金融監管機構最新支持內房開發商的行動。野村證券預期,保利(滬:600048)及萬科(深:000002)A股將會是放寬股本再融資的直接得益者,只有少部分在港上市的私營內房企業能受惠,如富力地產 (02777) ,但基於中央接連出招紓緩內房流動性困境,故有助改善內房市場情緒。

野村認為,中央進一步放寬內房開發商的股本融資限制,為市場預期之內的措施,但措施只能幫助A股上市內房開發房及少許分在港以H股架構上市的內房股進行集資重組、併購及應付再融資需求,惟相關資金不能用作買地。

該行稱,中證監出招為中央救內房的「第三支箭」,「第一支箭」及「第二支箭」分別放開內房開發商在債務融資及債券融資方要的限制,而「第三支箭」發出後,中央再在供應端進一步放寬政策的空間有限,預期中央會在需求端放開,才能刺激低迷的需求,但近日疫情惡化及主要城市出現示威,加上樓價持續疲弱,對將脆弱的買家情緒構成壓力。

「12月舉行的中央經濟工作會議後,內房需求端的政策放寬料會較清晰,但時間愈長,要重新建立買家對置業的信心難度更大。」

野村對內房行業前景趨樂觀
野村對內房發展行業基本面持審慎態度,但對行業前景趨樂觀,預期會看到很多推升股價的正面因素,偏好安全度較高的私營內房股,如龍湖 (00960) ,及短期反彈力度較大的新城發展 (01030) ,而貝殼找房(美:BEKE)也可視作內房行業的代替品。

中證監發聲:調整內房5項融資措施、內房股急彈 恢復上市房企再融資、允併購重組及配套融資

中央繼續發聲支持房地產行業,中證監表示,決定在股權融資方面調整優化5項措施,包括(1)恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、(2)恢復上市房企和涉房上市公司再融資、(3)調整完善房地產企業境外市場上市政策、(4)進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、(5)積極發揮私募股權投資基金作用,並自即日起施行。

受中證監發聲消息刺激,內房股周二急彈,碧桂園 (02007) 曾彈14%,高見3.33元;富力地產 (02777) 彈17%;越秀地產 (00123) 、越洋集團 (03377) 、禹洲 (01628) 均彈8%。

容許上市房企配股集資
當中,中證監指,允許符合條件的房地產企業實施重組上市,重組對象須為房地產行業上市公司,並允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產;發行股份購買資產時,可以募集配套資金;募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司,參照房地產行業上市公司政策執行,支持「同行業、上下游」整合。

另外,中證監指,允許上市房企非公開方式再融資,引導募集資金用於政策支持的房地產業務,包括與「保交樓、保民生」相關的房地產項目,經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設,以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資,要求再融資募集資金投向主業。

同時,恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資,恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

國有銀行承諾放貸逾2700億人幣、碧桂園萬科獲千億額度 內房爆升、李克強:保交樓借款盡快落實

國有銀行連環公布向內房民企承諾借貸,至少5家銀行同日公布逾2700億元人民幣授信額度,當中碧桂園 (02007) 、萬科 (02202) 獲得逾1000億元授信額。內房股再衝高,碧桂園、龍湖 (00960) 、旭輝 (00884) 曾升逾一成,接近午市時升幅收窄到7%至9%。

物管股跟隨大升,融創服務 (01516) 曾升逾兩成,時代鄰里 (09928) 、旭輝永升 (01995) 及雅生活 (03319) 都一度升約一成,但與內房發展商股份一樣,於午市收市前升幅收窄。

內地傳媒引述指,碧桂園於11月24日與郵儲銀行 (01658) 簽約,建立長期戰略合作關係,郵儲行並會為碧桂園提供最多500億人民幣意向性授信額度,授信範圍可用於房地產開發貸款、併購貸款、按揭業務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等。

報道指,今明兩天還會有多家銀行與碧桂園簽約,給予信貸支持。

李克強:加強支持民企發債 適時適度降準
由中國國務院總理李克強主持召開國務院常務會議表明,會加大對民營企業發債的支持力度,適時適度運用降準等貨幣政策工具,保持流動性合理充裕。會議又提到,要落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策,推進保交樓專項借款盡快全面落到項目,激勵商業銀行新發放保交樓貸款,促進房地產市場健康發展。

另外,內地推出金融16條措施支持房地產市場,同時又推出2000億元「保交樓」貸款支持計劃。

牛津經濟研究院:內房將經歷漫長的L型跌浪 但出現崩潰的可能性不大

內房市場持續低迷,牛津經濟研究院認為,僅管內地房地產市場的情況,與1990年代日本房地產泡沫及2007年美國樓市相似,但中國對房地產支持的措施力度相對較強,而且中國處於城鎮化初期,城鎮化比率只有63%,低於美國及日本的80%及77%,中線有助支持的結構性住房需求,故此內房市場出現崩潰的可能性不大,但相信會經歷一場維持較久的L型下降趨勢。

中央避免內房下滑影響經濟及社會穩定性
牛津經濟研究院指,內房市場的調整是必要的,即使價格及房地產活動仍然低迷,但風險傾向於軟著陸,同時政府政策致力避免內房出現嚴重及具破壞性的下滑,影響經濟及社會穩定性。

內房市場不會成為內地經濟的增長引擎
從供應端來看,政府會推出針對性措施,以支持內房需求,並紓緩內房開發展的流動性問題,而推出政策的時間及力度,將決定內房能否避過崩潰,但不預期中央會推出大規模的財政刺激或基建政策。

牛津經濟研究院重申,內房市場不會成為內地經濟的增長引擎,也不會是導致明年內地金融市場崩坍的原因,但內房債務的溢出效應,特別是高調違約事件,將會令市場信心大幅下降,變成行業的主要下行風險。

內房見底未?看看最新房企銷售排行榜+拿地排行榜

2022年10月,內地房地產市場繼續低迷。根據內地房地產研究機構克而瑞的統計,10月百強房企單月銷售規模按月跌2.6%,跌幅高於往年平均;按年降幅則較9月擴大3個百分點至28.4%;1至10月累計業績按年跌幅也繼續維持在44%的較高水平。

10月是傳統的金九銀十銷售旺季,多間房企都加大了折扣優惠和營銷力度,以促進銷售表現,不過整體的銷售依然未見好轉。以下是克而瑞監察統計的10月內地房企銷售排行榜,排行前三的分別是碧桂園 (02007) 、保利發展和万科地產 (02202) 。

克而瑞指,目前內房行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚,疊加國內多區域疫情的影響,企業整體的銷售壓力在進一步加大。從企業表現來看,2022年10月單月業績按月增長和按月下跌的百強房企分別佔近半。其中,TOP50房企表現好過行業整體,只有18家企業單月業績按月下跌,且按月跌幅多在30%以內。但從單月業績按年變動來看,目前規模房企整體仍深陷負增長困境,10月有逾6成百強房企單月業績按年降低。