• 領展香港商戶銷售額下跌0.8%，近5個季度以來首跑輸香港大市
• 內地租金承壓，國際業務增長
• 花旗上調領展目標價，瑞銀料股價反應負面

領展 （00823） 發布2025/26年度第一季度營運更新後股價受壓，最多曾跌5%，低見42.38元，最新跌3.8%，報42.92元，成交逾8億元。在4月至6月期間，領展旗下香港商戶銷售額按年跌0.8%，跑輸香港大市同期0.4%的增幅，也是近5個季度以來首次跑輸大市。領展資料顯示，餐飲、超級市場及食品商戶銷售額分別增1.6%和0.4%，但一般零售跌3.8%，拖累表現。

領展：香港零售續租租金續跌中單位數百分比
領展續指，香港零售續租租金調整率錄得中單位數百分比負增長，主要受一般零售、超市及中式餐廳影響。儘管香港市場從較大的跌幅中反彈，但領展長期以來的低波動表現凸顯了其更具韌性的特質。

期內，領展香港零售租用率97.6%、辦公大樓租用率99.2%。

領展：內地租金承壓　國際業務持續增長
在內地市場方面，領展指出，零售、辦公大樓或物業租用率分別為95.4%、92.4%和97.5%，但齊齊面對租金承壓。領展形容，零售整體營運表現及續租租金率調整率仍承壓，辦公大樓租用率保持穩定，但租金水平面對壓力，而物流物業正與租戶談判續租。

國際業務上，領展新加坡零售、澳洲零售租用率達99%以上，並指新加坡續租租金調整率表現亮眼。國際辦公大樓租用率則為85.5%。

花旗上調領展目標價至50元　瑞銀：股價反應負面
花旗指出，該行預期領展香港租金調整率為-3%至-5%，最新業務更新符合預期，料全財年仍面對-5%的影響，當中超市業務下調幅度或逾10%。花旗維持「買入」評級，並將目標價由47.25元升至50元，認為領展可受惠於本地零售氣氛改善，營運展現具韌性。

瑞銀就指，領展香港零售租金表現屬早前指引下限，料反映市場競爭加劇。因應季度營運數據不及預期，料領展股價反應負面，即使租戶銷售漸趨穩定，但商戶利潤率壓縮、電商平台競爭升級，對領展續租租金表現仍受壓。該行予領展「買入」評級，目標價44.2元。

• 領展CEO王國龍退休，結束16年領展生涯
• 王國龍任內領展資產規模擴大，品牌營運改善
• 領展將尋找王國龍繼任人，拓展海外投資

領展 （00823） 開市前宣布，集團行政總裁王國龍決定退休。王國龍將於2026年6月底前退任，結束在集團逾16年工作。領展今日股東會後，王國龍在董事會主席歐敦勤陪同下會見記者，現年63歲王國龍解釋，「別看我外觀尚年輕，年紀已有咁上下，亦做了40年工作」，考慮到家庭和個人原因、領展進入3.0發展，現時為合適交棒時刻。

領展表示，董事會將啟動全面的甄選程序尋找繼任人來領導公司的下一階段發展，而王國龍將協助公司順利過渡。

領展半日股價升1.9%，中午報43.35元，成交2.4億元。

王國龍：任內領展品牌改善　將「被遺棄物業」改變
王國龍在記者會致辭時已哽咽道出：

見證公司資產規模由上市初期的330億，去到現在2200億，寫下我職業生涯最驕傲的成績。

被問及為何感觸，王國龍回應，對團隊奮鬥多時感到不捨，又指經多年努力，集團品牌營運有所改善，「股東會由花半小時處理示威者，到今日花約30分鐘完成（整場會議）」。

他補充，「領展物業組合上市時，好多時是被房委會、市民、租戶遺棄了」，見到領展租客在翻新的街市生意轉好，這些改變對社區很大。

這些是香港成功的故事。在今日大家比較負面時，希望大家看到香港有好多好嘢（好事物）。

以種花比喻領展近期裁員　王國龍：希望市況轉好時有最好團隊出發
領展近期傳出裁員至少50人，並更改行政總裁等高層的薪酬計算方式，引發「肥上瘦下」討論。

上年度總薪酬逾7000萬元的王國龍稱，人手調配是困難決定，並以種花為喻，適當修剪可有利生長，重整架構是希望在市況轉好時公司能有最好團隊出發，強調會尊重受裁員影響的員工，理解決定對他們有重大影響。

他亦提及，2023年領展供股也曾引起爭議，但如今看來這讓公司能維持強勁資產負債表，亦沒有再融資過度集中的情況。

歐敦勤補充，集團不輕易決定裁員，但考慮到近期零售市況受壓，最新調整是良好的綜合企業管理。

王國龍：退休決定非一朝一夕　主席透露新CEO原則
對於公布退休時間點，王國龍指，領展有良好管治架構，會定期審視內部團隊和高層任命，多年來集團由行政總裁獨擔大旗，轉為有營運總裁、投資總監共同領導團隊，讓公司發揮更好，形容不是一朝一夕的決定。

歐敦勤亦指，集團每年都會審視傳承部署，集團成績已充分證明王國龍表現和價值，但考慮到他明年將64歲，開展人生新一頁不應感到驚訝。

他指出，繼任人需要有地產投資、公開和私人市場經驗，特別是具有國際視野，也要能達到王國龍所展示的高誠信標準。

王國龍：分散投資10年　海外組合幫到近年業績
在業務發展上，王國龍指，公司自2015年起分散投資，重申不是要離開香港，而是分薄香港組合，在新加坡、英國的投資確實幫到領展近年業績。

王國龍承認，網購和跨境消費正影響香港和新加坡零售市道，亦正展示公司有區域網絡的價值，例如可協助內地租戶到新加坡發展、香港租戶到內地發展等，會盡力協助租戶成功。

歐敦勤重申，過去16年來，王國龍領導領展不斷成長和轉型，為基金單位持有人、商戶、員工和廣大社區帶來裨益，謹代表董事會和領展全體員工，衷心感謝他多年來所作出的卓越貢獻。公司將於適當時候公布更多最新消息。

• 領展集團行政總裁王國龍退休
• 將展開全面的甄選程序物色繼任人
• 王國龍將在過渡期間協助集團順利交接

領展 （00823） 宣布，集團行政總裁王國龍在服務逾16年後，決定退休。領展董事會將展開全面的甄選程序，物色合適繼任人，領導集團的下一階段發展。王國龍將在過渡期間協助集團順利交接。

王國龍表示，能夠在領展持續成長和發展的關鍵階段擔任集團行政總裁，深感榮幸，對現有管理層充滿信心，並相信已為領展邁向下一階段的發展建立合適的團隊。

領展董事會主席歐敦勤表示，過去16年來，王國龍領導領展不斷成長和轉型，為基金單位持有人、商戶、員工和我們服務的廣大社區帶來裨益，衷心感謝他多年來所作出的卓越貢獻，並期待在過渡期間繼續攜手推動集團發展。

歐敦勤強調，領展擁有一支穩健且表現卓越的領導團隊，集團將堅守既定策略，繼續專注於積極管理和優化領展房託的物業組合，同時拓展房地產投資管理平台。

他續稱，在充滿挑戰的市場環境下，領展展現出強韌的抗逆能力，反映業務基礎穩固。隨着領展房地產投資業務推出，領展在投資平台多元化方面亦邁出重要一步，致力為資本合作夥伴提供專業服務。

• 領展20周年，推進投資管理業務
• LREP目標亞太區，提供投資策略
• LREP風險偏好較高，交易規模較小

今年是領展 （00823） 上市20周年，領展3.0戰略除加強管理領展房託現有物業組合，同時推進投資管理業務──領展房地產投資（LREP）。領展董事會主席歐敦勤（Duncan Owen）指，LREP讓領展可與優秀的長期投資者合作，投資不同的資產類別，實現投資多元化，並在管理更多資產中獲得更多利益。

LREP將於亞太區目標市場物色商機
為配合LREP發展，領展早前更換企業品牌標誌，新標誌較原有標誌刪去了「領展」中文，加上「REIT」元素。LREP將於亞太區目標市場物色商機，並為第三方投資者提供具吸引力的投資策略，藉以強化領展的投資管理能力，打造「房託+」。

歐敦勤認為，全球正處於一個變化無處不在的時刻，領展要適應變化，嘗試發現價值，發揮核心競爭力，「這感覺比過去5年或10年的任何時刻都要好，但你仍需要運氣，也要時機去發揮你的優勢」。

LREP的風險胃納較高 交易規模較小
領展集團行政總裁王國龍指，LREP正募集資金，希望在市場上升時進行投資，這應有助領展做得更好。他續稱，昔日領展是以自己的資產負債表進行收購，但LREP成立後，未來可能透過LREP進行投資，兩者的區別只是資金的口袋不同，留意或承受的風險偏好亦不同，LREP的風險胃納相對較高，而且交易規模較小。

領展資產管理早前委任Steven Bass為LREP總監-日本投資部主管，王國龍指，日本的乙級寫字樓對許多投資者來說是一項很好的投資，雖然要一定資本支出進行翻新，亦可能要更換租戶，但一般只需要數個租戶就能滿足大廈需求，領展可能會透過LREP去進行收購，因乙級寫字樓的規模對領展資產負債表來說可能較小，但日本市場充斥較多小型的投資機會，故LREP會留意這些較小但有趣的機會。

領展 （00823） 首度收購新加坡物業，宣布與Mercatus達成買賣協議，以總代價21.6億新加坡幣（折合約124.85億港元）收購新加坡西部大型商場裕廊坊（Jurong Point）和東部商場Swing By @ Thomson Plaza。

收購商場之外，領展同時與Mercatus就新加坡市郊的零售商場宏茂橋城（AMK Hub）簽訂為期10年的資產及物業管理服務協議，該商場未來繼續由Mercatus持有，管理則轉由領展負責。

王國龍：分散投資增抗疫力　交易料對派息會有輕度正面貢獻
領展行政總裁王國龍稱，今次是領展歷來最大收購，目前正尋找合資夥伴，會在明年3月交易完成前確認條件。領展首席企業發展總裁譚承蔭補充，若整項收購最終由領展獨資完成，旗下海外物業組合會由6%增至11%。領展目前已在英國、澳洲持有物業項目。

王國龍表示，今次收購物業的2022年年度化淨物業收入約1.06億新加坡元，交易入門收益率約4.9%，扣除融資成本後，預計可對派息有輕微正面貢獻。

在11月業績會時才提及未來收購會更小心，僅一個多月即進軍新加坡，王國龍稱，留意當地市場已久，一直未能買到入標競逐項目，透露在上月業績會時「有賣家企得很硬」，直至近期雙方商議出令領展滿意的估值折讓。據領展公告，今次收購價相對於獨立估量的資產淨值有約6.1%折讓。

王國龍續指，今次收購將有約140名新加坡管理團隊加入領展，成立集團新的發展平台，為未來在東南亞發展。

他表示，各地經濟周期步伐不同，分散投資有利增強抗逆力，「領展『家在香港』，香港資產於現在、未來都繼續是投資組合的支柱。」領展也一直留意香港發展機會，包括近月成功中標安達臣地皮，也看好香港放寬防疫限制，可對經濟有正面幫助。

領展將成新加坡十大零售資產業主之一
領展預計，完成交易後集團將成為新加坡十大零售資產業主之一，服務接近10%的新加坡人口， 計入購入管理權的宏茂橋城後，領展更會是新加坡第六大的購物中心經營者。

據領展介紹，裕廊坊是新加坡市郊最大型社區購物中心之一，可出租淨面積為720,000平方呎，位處新加坡11個綜合交通樞紐之一，月均訪客約500萬人次；Swing By @ Thomson Plaza則位於Thomson Plaza的1樓和3樓，可出租淨面積為110,000平方呎，毗鄰新加坡最新的捷運線湯申 – 東海岸線車站。

領展：收購會循內部資源和債務融資
領展表示，收購部分資金會來自內部現金資源或/及債務融資，預計收購新加坡物業後，集團債務總額對資產總值比率會由23.2%增至27.1%。

領展指出，新加坡租賃活動於2022年第三季開始回升，主要由餐飲、線上時裝品牌和運動休閒零售商推動。另外，當地第三季旅客量達220萬人次，較前兩季20萬、130萬人次明顯回升，零售租金於第三季保持增長。

領展 （00823） 首度收購新加坡物業，宣布與Mercatus達成買賣協議，以總代價21.6億新加坡幣（折合約124.85億港元）收購新加坡西部大型商場裕廊坊（Jurong Point）及東部商場Swing By @ Thomson Plaza。領展行政總裁王國龍稱，今次是領展歷來最大收購。

收購交易之外，領展同時與Mercatus就新加坡市郊的零售商場宏茂橋城（AMK Hub）簽訂為期10年的資產及物業管理服務協議，該商場未來繼續由Mercatus持有，管理則轉由領展負責。

領展將成新加坡十大零售資產業主之一
交易完成後，領展將成為新加坡十大零售資產業主之一，服務接近 10%的新加坡人口， 計入宏茂橋城（AMK Hub）後，領展更會是新加坡第六大的購物中心經營者。

領展指，兩項物業已接近全部租出，至今年10月的年度化淨物業收入錄得1.06億新加坡幣。據領展介紹，裕廊坊是新加坡市郊最大型社區購物中心之一，可出租淨面積為720,000平方呎，位處新加坡11個綜合交通樞紐之一，月均訪客約500萬人次；Swing By @ Thomson Plaza則位於Thomson Plaza的1樓和3樓，可出租淨面積為110,000平方呎，毗鄰新加坡最新的捷運線湯申 – 東海岸線車站。

領展：收購會循內部資源和債務融資
領展表示，收購部分資金會來自內部現金資源或/及債務融資，預計收購新加坡物業後，集團債務總額對資產總值比率會由23.2%增至27.1%。

領展指出，新加坡租賃活動於2022年第三季開始回升，主要由餐飲、線上時裝品牌和運動休閒零售商推動。另外，當地第三季旅客量達220萬人次，較前兩季20萬、130萬人次明顯回升，零售租金於第三季保持增長。

領展 （00823） 發行固定年息率4.5厘的五年期可轉換債券，集資33億元。有關債券可以初步轉換價每基金單位61.92元（可予調整）轉換為領展新基金單位，初步轉換價相當於2022年11月22日在聯交所收市價約16.5%以上的轉換溢價。香港上海滙豐銀行為是次債券發行的獨家全球協調人及獨家賬簿管理人。領展股價跌逾3%，低見51.15元。

假設領展現有基金單位持有量沒有其他變化，以及債券按初步轉換價每基金61.92元 全數轉換，領展將發行最多約5329.46萬個基金單位，佔經發行新基金單位擴大後的已發行基金單位數目約2.5%。

是次債券發行所得款項能為現有償付責任提供再融資機會，並可用作一般企業用途。領展已償還大部份上一次於2019年發行的40億元可轉換債券，未償還金額僅7.87億元。

領展行政總裁王國龍表示，這次發行不但令集團可以較低融資成本補充資金，同時亦為營運需要及業務發展提供額外的財務資源和流動資金。

績後大行削領展目標價

領展（00823）截至9月底止半年每基金單位中期分派155.51仙，按年減少2.55%，若撇除2021/2022年度上半年每基金單位酌情分派7仙，期內每基金單位中期分派增長1.9%。領展指，隨政府逐步放寬防疫限制及隔離措施，料將支持下半年租賃市場氣氛，預期2023年最低工資可能上調，將提振集團旗下客流區的消費意欲，顯著利好商戶，集團仍對香港復常及重新全面開放依然抱持樂觀態度。

領展於周三中午公布業績，業績後股價下滑，周三收報49.8元，跌4%。今日股價回升，升約3%。

業績公布後，大行普遍下調對領展目標價。其中高盛表示，領展中期業績大致符合該行預期，形容其增長幅度健康，主要受到新收購資產及強勁的停車場業務帶動，同時集團在本港租金方面呈健康增長，維持其「買入」評級，而目標價則由78.3元下調至69.6元。

銀娛上季經調整EBITDA轉蝕5.81億元

銀河娛樂（00027）公布，截至今年9月底第三季淨收益總額20.34億元按年跌52.5%，按季跌16.1%；經調整EBITDA虧損5.81億元，而上年同期為盈利5.03億元，而上季為虧損3.84億元。

今年第三季，「澳門銀河」的經調整EBITDA虧損2.99億元，去年同期盈利4.54億元。澳門星際酒店的經調整EBITDA為虧損1.69億元，去年同期盈利2,500萬元。「澳門百老匯」的經調整EBITDA虧損收窄至1,600萬元，去年同期虧損1,900萬元。

今早股價濠賭股股價偏軟，銀娛及永利跌約3%。
其他賭股金沙（01928）、澳博（00880）、美高梅（02282）及新濠國際（00200）2%至4%。

永利季度經調整後物業EBITDA轉蝕6561萬美元

永利澳門（01128）公布，截至今年9月30日止第三季業績，季度虧損擴大至2.42億美元，去年同期虧損約1.8億美元。經營收益總額按年跌62.9%至1.16億美元。經調整後的物業EBITDA虧損6,561.4萬美元，去年同期盈利1,017.3萬美元。

2022年第三季永利皇宮經調整後的物業EBITDA由上年同期盈利1210萬美元轉為
虧損2180萬美元，澳門娛樂場酒店度假村經調整後的物業EBITDA虧損由上年同期190萬元增至4380萬元美元。

領展績後跌近4% ；中期每基金單位分派155.51仙

領展（00823）截至9月底止6個月，收益及物業收入淨額分別按年增加4.6%及4.5%至60.42億元及45.87億港元。

上半年投資物業組合之估值上升5.0%至2,234.85億港元，主要由於108.53億元公平值收益及38.18億港元資產收購，惟部分被外幣貶值48.15億港元所抵銷。每基金單位資產淨值增加4.9%至80.86元。

可分派總額達32.77億元。期內每基金單位中期分派為155.51港仙，按年減少2.5%，撇除2021/2022年度上半年之每基金單位酌情分派7港仙，期內每基金單位中期分派增長1.9%

業績公布後，領展股價跌幅擴大，收報49.8元，跌4%。

領展 （00823） 上半財年每基金單位分派減少2.55%，若撇除酌情分派則升1.9%。行政總裁王國龍表示，數年前領展以溢價出售了一大批物業，為與股東分享相關收益，故此決定作出3年的特別酌情分派，但現時酌情分派已完結，故每基金單位分派的增幅會不及往年，但在現時充滿挑戰的環境下，也算「交到功課」。

2023年租約會較之前正面
領展上半財年續租租金調整率改善至8.5%，行政總裁王國龍指，食肆表現有改善，而且今年底續租的租約是與2019年作對比，當年香港受不同事件影響，相信2023年租約也會較之前正面。

「過去幾個月，領展已簽訂逾400份新租約，當中120份為從未在集團承租的新租客，相信與領展旗下的社區及屋村商場有穩定人流有關，吸引在傳統購物區的租客來承租。」

併購方面，王國龍稱，近日買賣雙方在併購價格的差距拉闊了很多，當賣家在財政上有需要時，便有得傾，集團主要物色中端社區商場，暫時未有積極拓展新加坡市場。他續指，過去數月正在為不同項目研究出售部分甚至全部權益，以換取融資的可能性，若有機會可向合作夥伴出售物業的部分股權，但領展會繼續做物業管理人。

主席聶雅倫指，領展財務穩健，截至9月底負債比率約22.7%，未來會繼續管理好債務水平，並小心留意併購機會。