• 摩根大通指，母公司的支持對防止新世界及萬科違約是至關重要
• 對新世界及萬科仍保持「減持」看法，任何情緒主導的反彈都將是短暫
• 新世界一旦違約將產生更大的影響，可能會打開香港房地產市場的「潘朵拉盒子」

近期市場對新世界 （00017） 及萬科 （02202） 兩大中港房地產發展商的流動性憂慮重燃，導致債券價格顯著波動。摩根大通發表報告指，母公司的支持對防止新世界及萬科違約是至關重要，並認為新世界一旦違約將對行業產生更大的影響。摩通對新世界及萬科仍保持「減持」看法，直至流動性壓力得到緩解，並提醒任何情緒主導的反彈都將是短暫。

新世界未被視為違約候選人　因需要捍衛家族聲譽、同系企業融資能力

摩通認為，相對萬科，新世界母企，即周大福企業，有更強烈的動機去提供援助， 因這不單是捍衛家族聲譽，也是防止影響周企旗下其他公司的信貸能力。該行信貸分析師仍未視新世界為違約的候選人之一。

以沒有公開債務違約為定義，該行相信，新世界具更高的生存可能性，但估計不論新世界或萬科，都有可能出現債務展期或重組的情況。

行業角度而言，新世界一旦違約將產生更大的影響，可能會打開香港房地產市場的「潘朵拉盒子」，因為不同於內地房地產行業，香港房地產市場尚未出現大規模的違約。若然新世界違約，可能會迫使銀行收緊其他更健康的發展商的融資渠道，從而產生更大的增量蔓延影響。由於銀行業亦可能受到拖累，相信金管局可能會介入協調，以確保不會出現公眾違約的情況。

即使萬科違約也是「最後一家倒下」　

至於萬科在一眾內地房地產發展商之中視為「最後倒下的房企之一」。即使出現違約，或暗示是違約潮的最後一輪，未必會顯著打擊購房者的信心，因為許多民營發展商已經違約，除非市場開始對國企發展商的信心動搖，才會出現新一波的危機。

在銀行角度而言，萬科佔整體內地發展商債務的1.6%，在整體內地銀行貸款的佔比僅為0.1%。若萬科違約，估計會令不良貸款比率上升10至30點子，但由於銀行的撥備比率高，對盈利的影響可能有限。因此，摩通認為，銀行股出現任何回調都是買入高質銀行的機會，例如招商銀行 （03968） 的AH股。

若新世界貸款降級至「第三階段」　港銀今年盈利最多受累23%

港銀方面，摩通預期，即使貸款是維持正常，而且銀行同意在貸款到期時續期，仍預期會就新世界的風險敝口收取預期信貸損失（ECL）費用。據該行追蹤的銀行股，除了大新銀行 （02356） ，其他均對新世界有顯著的敞口。

該行的壓力測試顯示，如果所有新世界的貸款被降級至「第三階段」，香港本地銀行的2025年預測盈利可能會因而減少10%至23%，但當中滙豐 （00005） 和渣打集團 （02888） 受影響僅為2%至3%。

因此，摩通繼續偏好滙豐及渣打多於本地港銀，而恒生銀行可能有更多下行風險，因為高盈利風險和相對同業的高估值。

• 香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%
• 高資本化率下，新世界及恒地的投資物業價值受到較大的負面影響
• 高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微

高盛指，今年首10個月，本港零售及寫字樓租金指數分別累跌4%及5%，價格則錄得雙位數下跌，相信與本港零售及寫字樓的資本化率較2023年上升0.4及0.8個百分點有關，分別達至6.7%及4.7%，令香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%，較發展商股的加權資本化率高約1個百分點。

高盛對新世界及恒地維持「沽售」

本港地產股中，恒基地產 （00012） 及新世界發展 （00017） 在本港商業房地產的資本化率預期相對較進取，長實 （01113） 及新鴻基地產 （00016） 則較為保守。若以現時業界估計的行業資本化率5.7%作為基準，投資物業價值將會調整為介乎升4%至減少24%，對行業平均影響則為減少13%。

高盛對新世界及恒地維持「沽售」，因在5.7%的資本化率環境下，兩者的投資物業價值受到較大的負面影響，價值分別減少19%和24%。若將較高的資本化率轉為股本損失，這將會令新地產及恒地的淨負債比率提高26個百分點及11個百分點，達到115%及52%。

新世界及恒地面臨投資物業估值下行及高負債的壓力
相反，高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微，兩者的影響分別為0%及8%，對淨負債比率影響不大。

高盛重申對長實以及新地「買入」評級，目標價分別為41元及92元，因息率於高位維持更長時間下，對兩者的物業估值及價格影響較低。新世界及恒地則維持「沽售」，因在高息環境下，兩者持續面臨投資物業估值下行及高負債的壓力，目標價分別為5.8元及19.5元。

近期加快沽貨套現的新世界(00017)，旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店獲美國私募基金及宏安以合共20億元收購，每間客房作價288萬元，屬於疫後最大額的酒店成交。

九龍貝爾特酒店位於六合街19號九龍貝爾特酒店，佔地2.38萬平方呎，在2013年才開幕，總樓面逾28.5萬平方呎，設約695間客房，以成交價20億元計算，平均每間客房作價約288萬元。

買家為宏安地產跟美資基金安祖高頓(Angelo Gordon)旗下基金合組的財團，前者佔35%權益、後者佔65%權益，計劃翻新該酒店項目作商業投資用途。

在今年中曾經傳過新世界將一系列物業放售，當中便包括九龍貝爾特酒店。在今年初第五波疫情爆發期間，新世界亦曾經借出酒店予政府作社區隔離設施。

隨著港鐵沙中綫全面通車，啟德體育園快將落成，九龍東即將變天為集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的大型綜合發展區。新世界新蒲崗區內仍有不少投資物業，例如2017年竣工的工廈活化項目Artisan Hub及今年落成的Artisan Lab。

新世界(00017)大圍站柏傲莊I剛獲得滿意紙，總數783伙將陸續交樓。據近日地產代理流出項目會所現樓照片，可見工人及清潔員已經開始清潔及布置會所。

新世界表示：

柏傲莊I近日已獲批滿意紙，律師樓已開始陸續發信通知業主預約收樓。

換句話，柏傲莊I至今所售出774伙，總值約86億元，預計本月內可完成交樓。據市場消息指，柏傲莊I每平方呎管理費約4.5元，低於同區新落成單幢盤珀玥(每呎5.4元)，而樓齡約10年的名城現時每呎管理費則大約3.7元。

項目近期錄得約13宗預租個案，平均呎租約45元，則較名城平均呎租33元高逾三成，當中高見呎租約52元，單位位於中層D室，實用面積約299平方呎，月租1.6萬元。

據新世界資料顯示，整個柏傲莊發展項目住客會所總面積5.97萬平方呎，另有21.9萬平方呎園林，設施分布項目的5樓及6樓。

柏傲莊以是農莊生活環保項目為賣點，包括Farm House內特設農景廚館，更有田園農圃、魚米共生園，亦提供如獨立燒烤場、鈴木花道等多項園林設施。同時亦設有一般會所常見設施，如室外網球場、室內游泳池、室外游泳池、水療中心、健身室等等。

柏傲莊分為3期發展，最先入伙的為屬於第2至3座的柏傲莊I，涉及783伙；而屬於第5至7座的柏傲莊II(涉1415伙)，則料在今年底入伙。至於去年7月拆卸重建的柏傲莊III(第1及第8座)，關鍵日期則為2025年3月31日。