• AI 摘要
• 「83瓊林街」甲級商廈出租率七成
• K11 MUSEA國慶黃金周人流創新高
• K11內地業務銷售額整體增長

新世界發展 （00017） 旗下九龍西甲級商廈「83瓊林街」出租率約七成，跨國企業佔超過一半，其中跨國基建顧問研究公司AECOM最近承租12萬平方呎樓面，作為亞洲區總部升級用途，創下疫情後區內最大宗甲級寫字樓租務紀錄。

現時長沙灣「83瓊林街」租戶主要來自美國、日本及歐洲的跨國企業，比例佔超過一半。「8 瓊林街」採用雙子塔設計，樓高23層，總面積114萬平方呎，並設有2.5萬平方呎綠化空間，以及梯級式園林廣場。

K11 MUSEA國慶黃金周人流增長12%
物業銷售方面，九龍城住宅項目「HOUSE MUSE 瑧博」115 伙全數沽清，套現逾8億元。目前全盤僅餘5伙連天台特色單位待招標發售。至於集團「THE PAVILIA FOREST 柏蔚森」目前項目累計售出近750伙，吸金逾52億元。

零售業務方面，K11 MUSEA於今年國慶黃金周期間人流按年增長12%，創開業以來同期人流新高。會員消費額按年升逾20%，其中國際奢侈品牌及鐘錶珠寶品牌表現尤為突出，分別錄得46%及43%的按年升幅。旅客消費集中於高端品牌，更有內地旅客單筆消費逾100萬元。

K11內地整體銷售額按年增23%
國慶中秋「超級黃金周」期間，全國消費市場持續回暖，集團旗下K11內地業務亦錄得理想成績，整體銷售額按年增23%，其中珠寶黃金類別表現尤為亮眼，按年升幅達45%，反映K11品牌在內地市場的吸引力持續提升。

廣州漢溪K11購物藝術中心於9月底正式開幕，開業首周旋即吸引近70萬人次到訪。今年4月開幕的深圳K11 ECOAST 海濱文化藝術區，於黃金周期間推出「海上升明月」系列活動，假期日均客流突破15萬人次。廣州K11購物藝術中心，期內整體業績按年增長近 47%，多個奢侈品牌銷售額創開業以來新高，商場總體銷售按年大增 160%。天津K11則透過引入高空觀景廳藝術展、遊戲 IP 快閃專場等多元消費體
驗，推動場內銷售額按年增長10%。

K11內地業務版圖持續拓展，位於杭州上城區望江新城核心地段的杭州K11購物藝術中心，計劃2027年第四季度逐步開業。該項目總建築面積約91萬平方呎，設地上九層、地下兩層，打造嶄新零售空間。至於杭州K11 ATELIER寫字樓，建築面積約53萬平方呎，共19層，與杭州 K11購物藝術中心均坐落於杭州新世界•城市藝術中心綜合體內。

新世界（00017）發展的九龍城瑧博，昨日低價出擊，首批50伙折實入場價377.8萬元，發展商預告最快日內將加推，將不少於12伙，並有提價空間。

新世界發展營業及市務部總監何家欣稱，有見項目推出至今錄不少大手客及用家查詢，日內會上載新一張價單，不少於全盤120伙的1成單位，涉及約12伙，有提價空間。

另外，示範單位亦於明日正式開放予公眾參觀並同步收票，最快下周開售，首輪銷售安排會設大手客時段，另將預留一定數量的單位供用家選購。

新世界發展資產及房地產組合管理總監林浩文表示，項目基座商場命名為 「MUSE WALK」，設7間零售及餐飲舖位，面積約8,400平方呎。

為回應市場殷切需求，本周末展銷廳將特意安排提早一小時開放展銷廳，以便準買家前來參觀。另外，項目展銷廳將由明天起，一連五日，設專屬雪糕車，每日為現場參觀人士放送，屬市場首次「日日有雪糕食 ，日日不同口味」。

• 鄭志明掌舵周大福創建，稱新世界債務問題不會影響公司
• 周大福創建專注自身業務發展
• 加強倉儲物流及財富管理板塊

鄭家純家族掌管的周大福系近年出現多個人事變動，鄭家純次子、鄭志剛弟弟鄭志明已掌舵周大福創建 （00659） 約一年半。鄭志明接受本地傳媒訪問時表示，市場關注新世界發展 （00017） 的債務問題，並不會影響周大福創建營運，強調該公司是獨立財務管理及資金配置，目前財務健康，足夠未來發展，亦會專注在自身業務上。

鄭志明直言，父親「純官」鄭家純始終是周大福創建和新世界的主席，統領家族生意，在探討周大福創建與新世界合作上「實有傾過，但我哋唔係做地產。」

對於新世界11SKIES項目的種種傳聞，他不作回應。

新世界發展周一早市股價高開1.5%，午後股價急升，最高升19%，見8.6元，即市成交逾6億元。周大福創建則跌不足0.5%，即市成交562萬元。

鄭志明：純官囑咐他「唔好管死所有嘢」
現年43歲的鄭志明於2008年加入周大福創建，他透露，其管治方針是「Delegation of Power」，除了直譯為「放權」外，更着重是分配好各人的責任及角色，「（純官）成日都同我講，唔好管死所有嘢。」他又以「黑與白」原則解釋其作風，「我會分清楚黑同白，一係唔請呢個人，請咗就要畀足夠自由度同信心，發揮佢自己專長；除非做錯事、做得唔好，就可能要轉顏色。」

對於業務發展，鄭志明指，正加強發展倉儲物流及財富管理兩大板塊，冀在金融領域建立「周大福生態圈」，同時有意發揮更多中外合資平台的角色，於「一帶一路」尋找機會。

鄭志明目前在家族上市公司亦擔任新世界非執行董事，以及綜合環保 （00923） 主席。

• 新世界發展或獲鄭家純家族注資100億，並尋求合作夥伴注入相若金額
• 黑石、凱德或參與新世界注資談判
• 新世界最新市值178億

新世界發展 （00017） 債務問題仍未完全解決，外電引述消息人士報道，新世界控股股東鄭家純家族正考慮最快年底前，向新世界注資100億元，同時尋求可向新世界提供相若金額資金的合作夥伴，向其出售部分新世界股份。

彭博報道指，鄭家純家族希望成立一家合資企業，為新世界提供流動性，目前有關討論仍在進行中，交易規模及結構等細節仍可能會有所調整。

新世界發展尾市升幅急擴大，高位最多升一成見7.3元，收市仍升7%，報7.07元，成交約2.7億元，最新市值178億元。

黑石凱德據報參與新世界注資
報道稱，參與注資談判的公司包括黑石集團（Blackstone）及凱德集團（CapitaLand Group），若鄭家族家族拒絕提供資金，潛在投資者亦不願意進行交易。早前有報道稱，黑石及凱德正洽購新世界部分資產。

新世界雖然於今年稍早時完成110億美元融資，但基於本港樓市持續低迷，新世界仍要更多資金減債，以維持營運，故一直就一項可能由德意志銀行牽頭的貸款交易進行談判，惟未能實現於7月中旬完成融資的目標。

未有任何銀行承諾參與德銀牽頭的新世界融資
消息人士指，截至8月底，仍未有任何銀行承諾參與有關融資，料談判會繼續延長。部分潛在投資者曾要求鄭家純家族將其在新世界的持股作為擔保，以對沖風險，或要求其股權投資獲得股息回報，暫未知悉鄭家純家族會否同意任何條款。

鄭家純家族辦公室周大福企業及新世界均未有回應。黑石集團、凱德及德銀拒評。

早前有報道稱，黑石集團和鄭家純家族正考慮共同向新世界發展投資約25億美元，並討論以優先股或普通股形式進行投資的選擇。

• 新世界發展獲875億元貸款再融資
• 6月30日前需獲100%批准
• 若失敗，抵押品將被釋放

據彭博引述知情人士透露，新世界發展 （00017） 已獲得所有銀行對其875億元貸款再融資的書面承諾。報道稱，正式完成再融資前的步驟是由銀行簽署貸款文件，新世界發展預計這一步驟將很快完成。

新世界發展周五（27日）股價早段最多升6%，高見6.18元，但一度倒跌。截至上午10時50分，新世界升1.5%，暫報5.92元，成交1.5億元。

文件顯示，若新世界發展無法在6月30日前獲得100%批准，交易可能告吹，屆時所抵押的任何擔保物將被釋放，銀行的承諾也將被取消。新世界發展的此番再融資，標誌着為期數月的談判告一段落，該計劃旨在避免公司陷入違約。

• 新世界：仍與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商
• 這些磋商仍在進行中
• 此前報道指新世界已接近完成875億元的貸款再融資協議

新世界發展 （00017） 公布，知悉市場上有關於集團現有貸款再融資的傳聞及猜測。新世界表示，集團仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。

上周報道指，新世界發展已接近完成875億元的貸款再融資協議。消息指新世界已獲得所有貸款方對再融資計畫的初步同意，甚至包括此前反對的銀行，惟仍有少數銀行正擬定正式書面承諾。新世界必須於在6月30日前，獲得超過50家現有銀行貸款方的全部書面同意，否則再融資計劃將告吹。

• 新世界發展美元債券到期，應付利息為505萬美元
• 若未能兌付票息或違約
• 公司負債高達2109億元

新世界發展 （00017） 據報周一面臨一筆票面利率5.875%的美元債到期，應付利息為505萬美元（約3939萬港元）。報道指，今次到期的是普通債券利息，不含延期付款選項。報道引述發行文件稱，新世界如果未能在到期後14天內兌付票息，可能觸發違約事件。新世界股價跌1%，低見5.26元。

一般在信用市場上，從匯款到美元債券持有人實際收到利息，可能需要2至3天的時間。

報道表示，新世界發展目前負債高達2109億元，在本港大型開發商中債務負擔最重。一旦出現任何可能違約的迹象，將會加劇市場對樓市低迷及其可能引發外溢效應的擔憂。

根據彭博匯編數據，新世界發展這支債券存續本金為1.7億美元，當前報價約為每1美元面值買價65美分。

• 新世界發展積極尋求融資紓困
• 部分外資銀行要求新世界在債務到期時還款
• 金管局與銀行商討退出原因

新世界發展 （00017） 正積極尋求融資應付到期債務，彭博引述消息人士指，新世界現有貸款的一項契約豁免將於下月到期，故目前正尋求銀行在6月底前為其875億元貸款進行再融資，部分銀行已表示，需更多時間獲得內部信貸審批，預計審批將在幾周內完成。

另外，《Debtwire》亦引述消息報道，新世界正籌組兩筆融資：（1）主要用作今年及明年到期債務再融資的貸款，涉資634億元；（2）以尖沙咀Victoria Dockside（維港文化匯）作優先抵押的156億元新貸款，將主要用作現有項目發展及償還債券，據報將由德銀承銷，目前有數家銀行考慮參與。

金管局據報正了解銀行想退出新世界融資的原因
新世界至今暫獲銀行貸款承諾約200億元，惟部分持有少量新世界無抵押貸款的非內地及香港銀行，要求新世界在債務到期時還款。金管局據報正與有關銀行開會，了解銀行想退出的原因。金管局發言人回應稱，不評論個別機構事宜。

報道指，新世界於4月底已至少獲中行 （03988） 及滙豐等銀行承諾，參與其再融資貸款，有關貸款籌組定於6月30日結束。新世界母企周大福企業將為再融資提供安慰函，以示對新世界的支持，惟安慰函一般不具法律效力。

新世界6月有多筆票息到期支付
分析認為，以目前市場環境，加上新世界的財政狀況，籌組融資確實存在一定困難，惟即使部分外資銀行不參與，估計仍會有本地及中資銀行支持。

新世界於6月有多筆票息到期支付，總額至少達1.166億美元，其中包括四隻永續債的利息。截至去年12月底，新世界負債總額為2,109億元。

新世界上周五未有在限期前贖回總值近27億元的永續債，票息將增至逾10厘。瑞銀指，下一關鍵日子是市場要留意新世界會否於6月2至9日，提出永續債延遲派息，雖然此舉並不會構成違約，惟憂慮會影響目前新世界與銀行再融資的談判。

• 摩根大通指，母公司的支持對防止新世界及萬科違約是至關重要
• 對新世界及萬科仍保持「減持」看法，任何情緒主導的反彈都將是短暫
• 新世界一旦違約將產生更大的影響，可能會打開香港房地產市場的「潘朵拉盒子」

近期市場對新世界 （00017） 及萬科 （02202） 兩大中港房地產發展商的流動性憂慮重燃，導致債券價格顯著波動。摩根大通發表報告指，母公司的支持對防止新世界及萬科違約是至關重要，並認為新世界一旦違約將對行業產生更大的影響。摩通對新世界及萬科仍保持「減持」看法，直至流動性壓力得到緩解，並提醒任何情緒主導的反彈都將是短暫。

新世界未被視為違約候選人　因需要捍衛家族聲譽、同系企業融資能力

摩通認為，相對萬科，新世界母企，即周大福企業，有更強烈的動機去提供援助， 因這不單是捍衛家族聲譽，也是防止影響周企旗下其他公司的信貸能力。該行信貸分析師仍未視新世界為違約的候選人之一。

以沒有公開債務違約為定義，該行相信，新世界具更高的生存可能性，但估計不論新世界或萬科，都有可能出現債務展期或重組的情況。

行業角度而言，新世界一旦違約將產生更大的影響，可能會打開香港房地產市場的「潘朵拉盒子」，因為不同於內地房地產行業，香港房地產市場尚未出現大規模的違約。若然新世界違約，可能會迫使銀行收緊其他更健康的發展商的融資渠道，從而產生更大的增量蔓延影響。由於銀行業亦可能受到拖累，相信金管局可能會介入協調，以確保不會出現公眾違約的情況。

即使萬科違約也是「最後一家倒下」　

至於萬科在一眾內地房地產發展商之中視為「最後倒下的房企之一」。即使出現違約，或暗示是違約潮的最後一輪，未必會顯著打擊購房者的信心，因為許多民營發展商已經違約，除非市場開始對國企發展商的信心動搖，才會出現新一波的危機。

在銀行角度而言，萬科佔整體內地發展商債務的1.6%，在整體內地銀行貸款的佔比僅為0.1%。若萬科違約，估計會令不良貸款比率上升10至30點子，但由於銀行的撥備比率高，對盈利的影響可能有限。因此，摩通認為，銀行股出現任何回調都是買入高質銀行的機會，例如招商銀行 （03968） 的AH股。

若新世界貸款降級至「第三階段」　港銀今年盈利最多受累23%

港銀方面，摩通預期，即使貸款是維持正常，而且銀行同意在貸款到期時續期，仍預期會就新世界的風險敝口收取預期信貸損失（ECL）費用。據該行追蹤的銀行股，除了大新銀行 （02356） ，其他均對新世界有顯著的敞口。

該行的壓力測試顯示，如果所有新世界的貸款被降級至「第三階段」，香港本地銀行的2025年預測盈利可能會因而減少10%至23%，但當中滙豐 （00005） 和渣打集團 （02888） 受影響僅為2%至3%。

因此，摩通繼續偏好滙豐及渣打多於本地港銀，而恒生銀行可能有更多下行風險，因為高盈利風險和相對同業的高估值。

• 香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%
• 高資本化率下，新世界及恒地的投資物業價值受到較大的負面影響
• 高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微

高盛指，今年首10個月，本港零售及寫字樓租金指數分別累跌4%及5%，價格則錄得雙位數下跌，相信與本港零售及寫字樓的資本化率較2023年上升0.4及0.8個百分點有關，分別達至6.7%及4.7%，令香港商業房地產的平均資本化率升0.6個百分點至5.7%，較發展商股的加權資本化率高約1個百分點。

高盛對新世界及恒地維持「沽售」

本港地產股中，恒基地產 （00012） 及新世界發展 （00017） 在本港商業房地產的資本化率預期相對較進取，長實 （01113） 及新鴻基地產 （00016） 則較為保守。若以現時業界估計的行業資本化率5.7%作為基準，投資物業價值將會調整為介乎升4%至減少24%，對行業平均影響則為減少13%。

高盛對新世界及恒地維持「沽售」，因在5.7%的資本化率環境下，兩者的投資物業價值受到較大的負面影響，價值分別減少19%和24%。若將較高的資本化率轉為股本損失，這將會令新地產及恒地的淨負債比率提高26個百分點及11個百分點，達到115%及52%。

新世界及恒地面臨投資物業估值下行及高負債的壓力
相反，高資本化率對長實及新地投資物業估值的影響相對較輕微，兩者的影響分別為0%及8%，對淨負債比率影響不大。

高盛重申對長實以及新地「買入」評級，目標價分別為41元及92元，因息率於高位維持更長時間下，對兩者的物業估值及價格影響較低。新世界及恒地則維持「沽售」，因在高息環境下，兩者持續面臨投資物業估值下行及高負債的壓力，目標價分別為5.8元及19.5元。

近期加快沽貨套現的新世界(00017)，旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店獲美國私募基金及宏安以合共20億元收購，每間客房作價288萬元，屬於疫後最大額的酒店成交。

九龍貝爾特酒店位於六合街19號九龍貝爾特酒店，佔地2.38萬平方呎，在2013年才開幕，總樓面逾28.5萬平方呎，設約695間客房，以成交價20億元計算，平均每間客房作價約288萬元。

買家為宏安地產跟美資基金安祖高頓(Angelo Gordon)旗下基金合組的財團，前者佔35%權益、後者佔65%權益，計劃翻新該酒店項目作商業投資用途。

在今年中曾經傳過新世界將一系列物業放售，當中便包括九龍貝爾特酒店。在今年初第五波疫情爆發期間，新世界亦曾經借出酒店予政府作社區隔離設施。

隨著港鐵沙中綫全面通車，啟德體育園快將落成，九龍東即將變天為集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的大型綜合發展區。新世界新蒲崗區內仍有不少投資物業，例如2017年竣工的工廈活化項目Artisan Hub及今年落成的Artisan Lab。

新世界(00017)大圍站柏傲莊I剛獲得滿意紙，總數783伙將陸續交樓。據近日地產代理流出項目會所現樓照片，可見工人及清潔員已經開始清潔及布置會所。

新世界表示：

柏傲莊I近日已獲批滿意紙，律師樓已開始陸續發信通知業主預約收樓。

換句話，柏傲莊I至今所售出774伙，總值約86億元，預計本月內可完成交樓。據市場消息指，柏傲莊I每平方呎管理費約4.5元，低於同區新落成單幢盤珀玥(每呎5.4元)，而樓齡約10年的名城現時每呎管理費則大約3.7元。

項目近期錄得約13宗預租個案，平均呎租約45元，則較名城平均呎租33元高逾三成，當中高見呎租約52元，單位位於中層D室，實用面積約299平方呎，月租1.6萬元。

據新世界資料顯示，整個柏傲莊發展項目住客會所總面積5.97萬平方呎，另有21.9萬平方呎園林，設施分布項目的5樓及6樓。

柏傲莊以是農莊生活環保項目為賣點，包括Farm House內特設農景廚館，更有田園農圃、魚米共生園，亦提供如獨立燒烤場、鈴木花道等多項園林設施。同時亦設有一般會所常見設施，如室外網球場、室內游泳池、室外游泳池、水療中心、健身室等等。

柏傲莊分為3期發展，最先入伙的為屬於第2至3座的柏傲莊I，涉及783伙；而屬於第5至7座的柏傲莊II(涉1415伙)，則料在今年底入伙。至於去年7月拆卸重建的柏傲莊III(第1及第8座)，關鍵日期則為2025年3月31日。