上海進一步優化房地產政策，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策，自明日（26日）起施行。

上海六部門今日聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

另外，《通知》規定優化住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建築住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金「又提又貸」。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

通知指，銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

《通知》還規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免徵收房產稅；購買的第二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由於個人住房房產稅按年徵收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

住建部日前表示大力支持首套房，首付比、首套利率該降的都要降下來，合理支持二套房。專家分析，二套房首付比例有下降空間，但限購政策不會全面放開。

據澎湃新聞報道，中國社科院生態文明研究所研究員王業強認為，當前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上，在促進購房消費鼓勵改善性需求方面，二套房首付比例還有進一步下降的空間；同時，部分城市的限購政策有進一步優化的空間。當前，一些大城市在「認房又認貸」方面限制仍較嚴，後續有望逐步調整放開。

北京房地產法學會副會長趙秀池認為，預計未來首套房首付款和房貸利率會有所下降，未來市場也會進一步回暖。其認為，不僅首套房首付比、房貸利率要降；二套房改善型需求同樣要降。同時，貸款應只認房不認貸，要區分炒房與投資。在全面三孩人口政策下，三套房的政策應該結合各地人口政策、家庭人口情況進行細化。

限購政策全面取消的可能性不大

不過，王業強指出，雖然大家都認識到住房市場發展對穩定經濟的重要性，但中央對於房地產市場的調控還是「房住不炒」及「三穩目標」，因此各地限購等限制性政策不會一下子全面放開，各城市會根據本身的情況做一些調整，一些壓力較大的城市步子可能走得更快一些。

顧雲昌表示，當前，各城市之間的市場表現分化較大，一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強大的購買力，因此限購政策全面取消的可能性不大。

陳杰也認為，限購政策不會直接放開，特別是一線城市，「房住不炒」是堅持的底線，還是要防止熱錢來炒作，這次也提到對於購買三套以上住房的，原則上不支持。

房貸利率有望保持在歷史低位

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，2023年住房支持政策有望進一步加大實施力度，住房金融新政逐步落地見效。針對個人住房需求，2023年住房金融政策總體上進一步回暖，房貸利率有望保持在歷史低位，商業銀行個人按揭貸款投放節奏會有所加快，地方公積金貸款政策也將保持寬鬆基調，房貸利率有望進一步下調。央行將對樓市較為低迷的地區取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監測波動範圍，不排除部分二、三線城市將進一步優化購房政策，推動存量房去庫存。