國家統計局公佈，去年12月內地70個大中城市樓價下降城市個數增加。按月看，各線城市樓價均持平或下降；按年看，一線城市上漲，二三線城市下降。據路透測算，70城新房價格按月跌幅0.2%，與上月相同；按年下降1.5%，為連續第八個月下跌。

按月看，12月份，70個大中城市中，新房價格下降城市有55個，比上月增加4個；二手房價格下降城市有63個，比上月增加1個。

一線城市新房價格按月由上月下降0.2%轉為持平；二手房銷售價格按月下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新房價格按月下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格按月下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新房價格按月下降0.3%，降幅與上月相同；二手房價格按月下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

按年看，12月份，70個大中城市中，新房價格下降城市有53個，比上月增加2個；二手房價格下降城市有64個，個數與上月相同。

一線城市新房價格按年上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手房價格按年上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個百分點。二線城市新房價格按年下降1.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手房價格按年下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新房和二手房價格按年分別下降3.9%和4.8%，降幅均與上月相同。

「美聯信心指數」最新報55.5點，按周升11.2%(見圖)。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，中港兩地防疫措施持續鬆綁，全面通關愈來愈近，業主信心持續增加，減價盤減少下，令信心指數上升；然而，目前信心指數仍低於平均值，而買家入市仍然審慎。至於日前啟德地皮以低於市場預期批出所帶來的影響，仍未於最新信心指數反映出來。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是馬鞍山、沙田、荃灣。

若以單位面積劃分，減價盤比率首3位排名連續5星期維持不變，減價盤比率最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。

「美聯樓價指數」按周跌0.46% 本年迄今跌14.74%

樓價方面，「美聯樓價指數」最新報146.32點，按周跌0.46%，連跌28星期，創5年半新低；若與四星期前相比，則跌2.74%；而本年迄今跌14.74%(見表)。

若按3區劃分，「美聯港島樓價指數」最新報157.79點，按周跌0.73%；較四星期前則跌2.48%，而該區本年迄今樓價跌14.33%。

「美聯九龍樓價指數」最新報148.05點，按周跌0.44%；較四星期前相比跌2.37%，而該區本年迄今樓價跌14.91%。

「美聯新界樓價指數」最新報135.39點，按周跌0.38%；較四星期前跌3.13%，該區樓價本年迄今跌14.77%。

息口升勢未止、蝕讓潮持續增加，11月蝕讓錄115宗，按月升1成；期內蒸發金額約1.13億元，按月亦調升1成，首11個月累積蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增1.6倍。月內最傷為九龍塘龍濤花園複式戶，5年帳面加使費蝕1,811萬元。除半新樓外，約1成為居屋單位。業界分析，臨近年尾，樓價再跌2至3%。

浸大財務及決策系副教授麥萃才稱，臨近年尾樓市有轉壞迹象，樓價指數跌幅超過10%，但未能完全反映下半年加息密度及幅度增加，樓市滯後反映，預計接着會再跌2至3%。他又指，現時樓價跌回至2016年、2017年水平，部分業主急套現需要蝕讓沽貨屬於合理情況，認為現時樓市未出現斷崖式下跌情況。

據統計所得，今年首11個月蒸發金額約9.6億元，較去年全年（3.73億元）增加1.6倍，今年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額持續企於高位，其中8個單月均蒸發逾半億元；而蒸發金額已是連續3個月超過1億元，再加上市場預期再加息，樓價持續向下行發展，持貨能力較弱的小業主無奈要損手離場。

至於11月錄得115宗蝕讓個案，按月升1成，為今年最多，蒸發金額約1.13億元較10月1.02億元升1成，已連續4個月調升，蒸發金額僅次於今年3月2.25億元高位。月內最傷為龍濤花園一個複式戶，大幅調低至以7,080萬元沽出，呎價18,457元。原業主2018年初斥8,380萬元購入，持貨近5年帳面已損手約1,300萬元或15.5%，計及其他開支料虧損約1,811萬元。

將軍澳11月約錄263餘宗成交，市場估計月內錄逾30宗蝕讓成交，當中日出康城佔近4成，成為蝕讓重災區。除半新樓，11月交投升溫的居屋亦錄得約9宗損手個案，約佔整體交投8%。

樓價跌勢未止，銀主盤數目呈上升趨勢。截至上月底，全港放售中的銀主盤數量增至230伙，創2009年4月約249伙後、13年來新高。近期部分銀行開始將手上銀主盤降價吸客。目前全港約有三成銀主盤減價求售，叫價最高劈逾兩成。有代理認為，減價只是追回樓價跌幅，「銀主都驚賣唔去」。

現時銀主盤數量與去年同期約124伙比較，按年急增約85%，直逼2008年金融海嘯。當年金融海嘯後，本港銀主盤數量曾升至近320伙。以銀主放盤叫價計，上述230間銀主盤總值逾34億元，住宅佔約27億元，其餘為工商舖等非住宅物業；住宅銀主貨叫價74萬至1.68億元。

細價樓成銀行收樓重災區
住宅銀主盤佔約193伙，細價樓成為銀行收樓重災區，其中近七成是叫價低於1,000萬元的中小型住宅。若按地區劃分，元朗成全港最多銀主盤地區，共17伙，涉及屋苑包括嘉湖山莊、尚悅、映御、爾巒及原築等；隨後屬將軍澳及屯門，各有15及11伙銀主盤放售。

據統計，該批放售住宅銀主盤中，多達65伙近日減價求售，佔整體住宅銀主盤近34%，比例之高為近年少見，減幅介乎3%至21%。減幅最大屬西貢西沙路西徑地下連花園村屋單位，實用面積694方呎，銀主上月仍叫價655萬元，現降至520萬元求售，減幅近21%。

九龍灣淘大花園D座一間銀主盤，實用面積390方呎，今年9月放盤叫價630萬元，由於單位裝修較為殘舊，加上屋苑近月不斷出現劈價成交，價錢屢創新低，銀主終面對現實，近日將叫價調低11%，至560萬元。

今年高成數按揭入市恐已跌入「負資產」
銀主盤減價似乎奏效，11月市場錄得約17宗銀主盤成交，較10月約7宗，大增1.4倍，為5月錄得約24宗後，銀主盤交投旺最一個月。其中香港仔中心R座高層2室，實用面積703方呎，原叫價1,100萬元，最終以968萬元沽出，累減12%，呎價約13,770元。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，加息及新冠肺炎疫情影響下，銀主盤雖有增加迹象，惟暫未見太急速，不過倘樓價繼續下跌，若跌三成，銀主盤情況將會進一步惡化，屆時數量恐複式增長，升至近1,000伙水平，故呼籲政府適時審視樓市辣招。以中原城市領先指數CCL上周五公布的159.76點計，今年首11個月樓價累跌約14%，意味今年選用高成數按揭入市的市民，或已跌入「負資產」。

11月樓宇買賣登記僅3701宗 見4年低
中原根據土地註冊處資料統計，11月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)僅錄3,701宗，涉及金額301.75億元，較10月4,443宗及327.64億元，分別跌16.7%及7.9%。上月登記宗數屬2018年12月錄3,038宗後近4年新低，成交金額則為2020年1月290.4億元後近3年新低。

新盤銷售放緩，導致上月一手交投顯著下降，期內僅錄358宗登記，涉及48.5億元，較10月697宗及72.2億元，分別減少48.6%及32.8%；宗數及金額是自今年4月257宗及36.2億元後，近7個月新低。二手方面，上月錄2,193宗登記，涉及202.2億元，按月分別跌1.2%及升7.6%，買賣連續5個月於2,000宗徘徊，顯示二手市道持續低迷淡靜。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，整體交投連跌3個月，兼再度跌破4,000宗水平。反映利率持續向升，經濟前景不明朗等因素，影響買家的入市態度審慎，以致整體樓市氣氛疲弱。

受疫情及加息等因素影響，樓市高位回落，較高峰期錄得約10%至20%跌幅。資本策略地產（00497）執行董事方文彬認為，香港樓市反彈力強且韌性高，而回調則屬用家入市時機。

集團過去主力發展豪宅，而明年料推出的4個項目中，都不乏中小型單位。其中彌敦道348號九龍諾富特酒店Novotel重建項目，提供近300伙，特色是住宅單位設於較高樓層，可俯瞰彌敦道。另外與信置（00083）合作發展油塘通風樓項目，以及與新世界（00017）、帝國集團、麗新（00488）合作發展，正處於籌備階段的黃竹坑站港島南岸第5期，均鄰近港鐵站，共提供不少中小型單位。

加息陰霾籠罩下，二手樓價持續下跌。長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，二手樓價已經出現超跌現象，現時樓市只是信心問題，新盤不用減價促銷，只要適量推出優惠刺激買家入市便足夠。

郭子威指出，受疫情影響今年一、二手交投明顯放緩，尤其是第二季疫情高峰期，新盤市場幾近停頓。樓價方面，二手樓價明顯調整快過一手樓，部分二手屋苑調整10%，甚至有屋苑下跌20%，而一手樓盤方面個別項目推盤時作出適量調整以配合市購買力，反映二手樓價出現超跌的現象。

他又預期，雖然近期中、港兩地均開始放寬檢疫措施，經濟活動開始好轉，但按目前的情況，無論對內及對外均未能完全通關，市場信心難以一下子回復，相信2023年上半年樓市仍會持續調整，一、二手成交量持續低迷，至下半年，市況才會相對明朗。「明年全年樓價下調壓力會減少，二手樓價跌幅相對緩和，相信全年樓價波幅不會很大，高低波幅約5%。」

本港樓市今年來累跌逾12%，中原地產創辦人施永青在報章專欄撰文指，如果政府不及時推出穩定樓價的措施，2022年樓價跌逾20%的可能性很高，「若然真的出現這樣的跌幅，足以引起市場的恐慌，並形成金融風險」。

施永青指，跌10%與跌20%為樓市的臨界線，原因並非它們是「齊頭數」，而是因為樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭，樓價跌破一成，在高位時買入這類細價樓的人，就會落入負資產的境地。

當銀主盤明顯增加　樓市跌勢進入自升完成階段
他指，樓價已從高位下跌超過10%，陷入負資產的小業主將會愈來愈多，若遇到經濟不景，失業率上升，那就會有斷供情況出現，導致銀行非採取行動不可，到銀主盤明顯增加時，樓市跌勢就會進入自我完成的階段。

「即是說，樓價愈跌，就愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損；於是又造成樓價進一步下跌。」

施永青認為，各區樓價的跌幅在10月突然加快，尤其是一些熱門的屋苑，如太古城、沙田第一城等，單月已跌了10%以上，個別極端的例子更跌近兩成。 這種情況相信會進一步向較冷門的地區蔓延。

他建議政府推出穩定樓價的措施，以免樓價跌勢失控，包括撤銷全部三項非正常的印花稅；重啟投資移民；容許市民動用自己的強積金的一半，用作買樓自住，即使這些措施不一定一次過推出，但亦應該一早宣之於口，以起理性預期的效果。

花旗銀行發表2022年市民置業意向調查，該行9月訪問逾1000名香港市民，當中51%受訪者認為未來1年樓價會下跌，佔比按年增32個百分點，看好樓價上升比例跌至只有12%，相對去年同期少30個百分點。

隨著樓價回落，有16%受訪者認為現時是置業好時機，不單較去年同期升4倍，更是近10年來最高的紀錄。不過，調查報告提到，只有約15%受訪者有興趣入市，僅按年增2個百分點，仍低於2020年的17%水平，觀望態度仍濃厚。

有興趣入市的受訪者當中，逾6成表示期望樓價進一步下跌至理想水平再去置業，他們平均期望樓價下調17%。報告亦提及，有42%受訪者會認真考慮買入凶宅，但大部分認為樓價需折讓3成以上。

花旗：港銀至明年上半年再加P 1.125厘　樓價料高位跌兩成
花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊指，不少受訪者認為樓市已屆入市好時機，惟未能轉化為入市意欲，反映市民仍在觀望樓市會否進一步下跌，以及受個人財政、經濟狀況、息率走勢影響。

她補充，息口上升是影響樓市最大負面因素，加重市民供款負擔及通過壓力測試難度，而美國聯儲局持續加息，香港銀行面對加最優惠利率（P）壓力，料本港銀行至明年第二季仍會再加息共1.125厘，即合計調升P按共1.5厘，令實際供款按揭利率升至4厘。

李貴莊表示，該行估計樓市尚存在調整空間，料樓價將由去年歷史高位回落20%，最快明年第二季才見底。

她又認為港府有機會於明年公布的財政預算案放寬市民購入第二個住宅物業需支付樓價15%的從家印花稅，以刺激置業需求及避免負資產情況出現。

政府之前公布未來10年3280公頃熟地供應藍圖，3成在未來5年供應，其餘7成為未來6至10年。發展局局長甯漢豪接受媒體訪問時指，要在未來5年增加熟地供應空間較小，但會「拆牆鬆綁」加快私人土地審批，希望提前部份熟地供應，又稱期望在3宗土地共享申請獲批後，成為指標吸引其他申請。

甯漢豪被問到當供應增加之後，市民能否期樓價進一步下跌。她指出，理論上若需求不變，供應增加，樓價便會下跌，但現實中樓價亦受經濟環境、息口等因素影響，強調造地並非為控制樓價，而是照顧社會不同需要，政府亦不會因樓價波動影響細水長流的造地工作。

至於熟地供應時間方面，甯漢豪稱，即使當局精簡程序，土地由研究到推出熟地，仍須約4年時間，要在未來5年內再增加熟地供應的空間較小，但她指公布10年供地時間計劃是希望讓市民看到政府工作成果，而能否進一步增加熟地供應，則與「拆牆鬆綁」工作有關，例如部份已經完成規劃、隨時可以動工的土地，特別在私人業權上的土地，往往要通過很多程序審批，如果政府在審批方面加快，則可提前將手上土地變成熟地發展。

早前3宗土地共享先導計劃申請，獲行政長官及行會原則性支持，甯漢豪稱，有關供應已經計算在未來10年熟地供應內。她指出，計劃受社會關注，外界擔心政府會「被騙」，出現投放基建只是用作興建私樓，故此前期審批花了較多時間，希望讓公眾看到對社會有益，即使在地價上能扣減基建開支, 亦是「有理、有節、有道」，希望今次例子能夠成為指標吸引其他申請個案。

對於有人質疑何為個別申請鄰近政府公屋計劃，為何當局不直接收地而容許作土地共享，甯漢豪指，計劃是用作補足政府規劃力量未蓋覆到的地區，「若果政府仍然未開file(開始規劃)，而私人業權人能夠做好規劃，只要符合規框架認為可以接受。」而當年未納入政府規劃，則可能因預期由私人業權人發展，或是有(棕地)作業者在其中。

就公私營合作會帶產「界外效應」，政府基建會帶動發展商在鄰近地區的私人項目發展，甯漢豪則指，會平常心去看這件事，因為政府常說「基建先行、創造容量」，正是希望創造條件讓不止公屋地盤受惠，而是更廣泛讓其他私人項目亦受惠，認為不需要有心結，就個案個案會有專業人士評估基建規模是否合情合理，才能夠在地價上扣減。

至於郊野公園邊陲地發展方面，甯漢豪先澄清，郊野公園邊陲地並非郊野公園以外，亦是郊野公園一部份，只是位置比較邊旁一點，政府公開說過從無排除，但認為未必能夠幫助到短期供應，因為即使透過精簡程序，要轉化成為熟地亦要4年時間，不會視為5年內供應來源。現階段政府會集中精力在施政報告內提及250公頃綠化地改劃。

新西蘭樓市遭遇冷鋒，上月樓價更創30年以來最大跌幅。當地有業主不願大劈價放售新樓，就決定用奇招推銷，買家購入單位就會獲贈一輛全新Tesla汽車。

放盤位於新西蘭最大城市奧克蘭郊區，屬全新的7房住宅。住宅主屋本身為5房3套間隔，一樓設有家庭廳和餐廳，也有大型廚房。住宅有足夠空間停泊6輛車。

住宅另設Granny Flat（主建築以外的獨立居住空間，通常供分支家庭居住或可出租），内有兩間睡房、一個客廳和單獨出入口。

地產代理透露單位叫價180萬新西蘭元（約860萬港元），與坊間同類放盤價格基本看齊。

不過業主在上述叫價基礎上，會向買家送出一輛價值7.8萬新西蘭元（約37.3萬港元）的全新Tesla Model Y。樓盤廣告更以標題「新屋配Tesla新車」作招徠。

新業主購買住宅後可自行選擇新車顔色，直接從Tesla公司訂購並安排發貨，確保能收到新車。

奧克蘭郊區目前有400多套住宅待售，其中大量住宅已放盤數月仍未成功易手。這名業主於叫價方面企硬但送車，既能避免壓低該區樓價，同時也能促成交易。

新西蘭房地產協會（REINZ）的數據顯示，當地10月的樓價中位數為82.5萬新西蘭元（約393.6萬港元），按年跌10.9%。上月房屋銷售量也較去年同期大跌34.7%，由7,486個單位跌至4,892個。