• 滙豐研究：寫字樓租金下跌，但跌幅收窄
• 需求改善，金融機構帶動淨吸納量
• 太古地產、香港置地，評級為買入

本港商業房地產市場未有起色，滙豐環球研究指，第三季寫字樓業租金仍然受壓，但跌幅進一步收窄，中環寫字樓改善情況尤其明顯，雖然短期內會有新供應推出，惟需求改善料可帶來一定支持。滙豐研究表示，寫字樓收租股中偏好太古地產 （01972） 及香港置地，評級均為「買入」。

本港寫字樓空置率明顯高於其他國際主要城市
滙豐研究稱，本港寫字樓市場充滿挑戰，空置率明顯高於其他國際主要城市，加上未來12至18個月是新供應高峰，包括新鴻基地產 （00016） 西九龍站上蓋項目IGC，以及希慎興業 （00014） 銅鑼灣利園第8期項目，預期寫字樓租金持續受壓，租客可繼續以較低的租金進行擴張或升級。

今年來本港寫字樓租金累跌約2.2%，第三季按季跌0.8%；中環寫字樓租金今年累跌1.8%，第三季按季跌0.3%。

未來12個月本港寫字樓租金跌幅可能收窄
滙豐研究認為，無論是租賃或買賣市場，寫字樓需求均呈現好轉跡象，而自4月以來淨吸納量連續數月錄得增長，主要由金融機構帶動，而且用家購置寫字樓的個案正在增加。今年來，價值逾5000萬元的寫字樓交易中，52%由用家主導。近日多宗大型成交，或意味資本化率趨穩定。

滙豐研究相信，本港寫字樓市場已進入下行周期的末段，大部分業主已面對租金向下的情況，惟隨需求改善，未來12個月寫字樓租金跌幅可能收窄，尤其在金融相關活動佔比較高的核心商業區。香港置地在新策略下短期聚焦資本循環，有望持續釋放價值。太古地產多個商業項目預計自2026年起分階段啟用，為租金收入增長奠定良好基礎。不過，該行對花園道3號業主冠君產業信託 （02778） 仍持審慎態度，料派息仍受壓。

香港生活指數高企，就連寫字樓裝修成本也按年遞升。仲量聯行今日發表的《2022/2023亞太區裝修成本指引》顯示，2022年香港寫字樓的平均設計及建築成本，按年上升8.3%至每方呎130美元(約1,015港元)，較2021年的9%增長稍為放緩，並在30個亞太地區中排名第8位。

料明年成本續升
本港裝修建築成本從2021年的平均每方呎120美元，升至今年的平均每方呎130美元，市場競爭導致競投項目的邊際利潤率受到壓縮，有助降低價格上漲所帶來的影響。仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，本港市道逐步復甦，卻遇上全球通脹上升及金融流動性收緊，導致全球需求放緩的情況，為市場帶來好壞參半的信號。儘管疫情相關因素令成本上升，但因競爭導致邊際利潤收窄，香港的裝修價格在過去幾年一直維持穩定，但該行亦預期2023年的成本將繼續上升。
他補充，由於內地和香港尚未完全通關，到港的建築材料物流運輸仍存在不確定性，導致成本增加，建議租戶宜提前規劃新的工作空間，並採用裝修成本較低的靈活辦公室設計，以便更有效控制成本和施工時間。

悉尼「踢走」東京成榜首
另外，今年亞太地區寫字樓的平均裝修成本，比去年同期增加4.5%，當中以澳洲、新加坡、馬來西亞和南亞市場的裝修價格升幅最大，當中悉尼在5年來首次超越東京，成為亞太地區最昂貴的寫字樓裝修市場；東京則由2017至2021年連續5年佔據榜首，今年排名第3位，僅次於悉尼和坎培拉。仲量聯行亞太區項目發展部執行董事總經理Martin Hinge表示，儘管大多數市場已經恢復正常，但仍有不少市場仍面對來自新冠疫情的挑戰，預計這些因素將持續推動未來12個月的建築價格上漲。他又指，除非發生另一項足以遏止或逆轉目前趨勢的重大經濟事件，預料裝修成本的增幅，將於2023年底放緩