香港樓價從高位下跌 3 成，惟國際房屋負 擔能力報告指，本港連續 15 年位列全球樓價 最難負擔城市，去年負擔比率為 14.4 倍，即 不吃不喝 14.4 年才能置業，創近 12 年最低， 距離第二位悉尼的 13.8 倍，差距大幅收窄。

國際公共政策顧問機構 Demographia 每年公 布《國際房屋負擔能力》研究報告，據悉，今年 （2025 年）報告統計了全球 95 個城市的住宅樓價 中位數與收入中位數，按照 2024 年第 3 季數據， 計算出各大城市的樓價可負擔水平。數值愈大代表 負擔愈大，比率在 3 倍或以下屬可負擔，超過 5 倍 屬於難以負擔，而 9 倍以上則屬於無法負擔。

今年最新報告顯示，香港 2024 年的樓價收入 比率為 14.4 倍，相較對對一年（2023 年）16.7 倍，減少2.3 倍。不過報告顯示，香港樓價收入比 14.4 倍仍然是全球最難負擔，略高於排名第二澳洲悉尼的 13.8 倍， 連續 15 年位列全球最難負擔，而排名第 3 則為美國聖荷西（12.1 倍）。

據報告指出，香港自加入該系列研究報告以 來，一直是最難負擔的住房市場，而近年情況有顯 著改善，並稱中央政府明確要求香港改善住房可負 擔性並增加房屋面積，當中北部都會區及明日大嶼 兩個大型項目，可能大幅增加房屋存量，或緩解本 港高昂的住屋成本。

相較 2021年香港樓價高峰期，當時本港樓 價收入比率高達 23.2 倍，較當時排名第二的悉尼 15.3 倍高出甚多，但兩地差距在近幾年逐年收窄。

今年初香港樓市仍在疫情影響下受壓，星展銀行 （香港） 研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，今年首9個月香港樓價已跌超過8%，與去年高峰期比較更跌逾 11%。他表示，二手市場較一手市場更為低迷，由年中恢復推出新盤銷售後，發展商開盤跌價，某部分新盤開價更比二手市場低，導致購買力集中在一手市場。

他預計，假設明年第2季香港與內地通關，明年整體樓價仍會跌 5%，但香港有機會放寬 BSD、DSD 等逆周期印花税，釋放部分買家購買力，因此樓價不會出現插水式下跌。

他建議，在樓市低迷下，現行的 SSD、BSD 和 DSD 印花税或需再進行檢討。

預計明年首季貸款利率會達3.5厘　零售業復甦、業主回復加租

利息方面，丘卓文表示，香港銀行同業拆息（HIBOR）自 6 月起急升，絕大部分銀行已輕微上調最優惠利率（P）0.125厘，令現時實際按揭利率升至約 2.875 厘。他預期，P 會繼續上升，而明年第 1 季時實際按揭利率會達 3.5 厘，因此會持續影響樓市氣氛。

零售物業方面，丘卓文指，今年第 1 季度香港整體零售額下跌 7.6%，但隨疫情改善和社交措施放寬，加上消費券進一步提振消費，第 2 季度零售額反彈 2.8%。不同商場續租租金減幅開始收窄，領展 （00823） 旗下商場更已加租。他預期，明年整體租金幅度將保持不變甚至會加租。