樓價跌勢未止，銀主盤數目呈上升趨勢。截至上月底，全港放售中的銀主盤數量增至230伙，創2009年4月約249伙後、13年來新高。近期部分銀行開始將手上銀主盤降價吸客。目前全港約有三成銀主盤減價求售，叫價最高劈逾兩成。有代理認為，減價只是追回樓價跌幅，「銀主都驚賣唔去」。

現時銀主盤數量與去年同期約124伙比較，按年急增約85%，直逼2008年金融海嘯。當年金融海嘯後，本港銀主盤數量曾升至近320伙。以銀主放盤叫價計，上述230間銀主盤總值逾34億元，住宅佔約27億元，其餘為工商舖等非住宅物業；住宅銀主貨叫價74萬至1.68億元。

細價樓成銀行收樓重災區
住宅銀主盤佔約193伙，細價樓成為銀行收樓重災區，其中近七成是叫價低於1,000萬元的中小型住宅。若按地區劃分，元朗成全港最多銀主盤地區，共17伙，涉及屋苑包括嘉湖山莊、尚悅、映御、爾巒及原築等；隨後屬將軍澳及屯門，各有15及11伙銀主盤放售。

據統計，該批放售住宅銀主盤中，多達65伙近日減價求售，佔整體住宅銀主盤近34%，比例之高為近年少見，減幅介乎3%至21%。減幅最大屬西貢西沙路西徑地下連花園村屋單位，實用面積694方呎，銀主上月仍叫價655萬元，現降至520萬元求售，減幅近21%。

九龍灣淘大花園D座一間銀主盤，實用面積390方呎，今年9月放盤叫價630萬元，由於單位裝修較為殘舊，加上屋苑近月不斷出現劈價成交，價錢屢創新低，銀主終面對現實，近日將叫價調低11%，至560萬元。

今年高成數按揭入市恐已跌入「負資產」
銀主盤減價似乎奏效，11月市場錄得約17宗銀主盤成交，較10月約7宗，大增1.4倍，為5月錄得約24宗後，銀主盤交投旺最一個月。其中香港仔中心R座高層2室，實用面積703方呎，原叫價1,100萬元，最終以968萬元沽出，累減12%，呎價約13,770元。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，加息及新冠肺炎疫情影響下，銀主盤雖有增加迹象，惟暫未見太急速，不過倘樓價繼續下跌，若跌三成，銀主盤情況將會進一步惡化，屆時數量恐複式增長，升至近1,000伙水平，故呼籲政府適時審視樓市辣招。以中原城市領先指數CCL上周五公布的159.76點計，今年首11個月樓價累跌約14%，意味今年選用高成數按揭入市的市民，或已跌入「負資產」。

11月樓宇買賣登記僅3701宗 見4年低
中原根據土地註冊處資料統計，11月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)僅錄3,701宗，涉及金額301.75億元，較10月4,443宗及327.64億元，分別跌16.7%及7.9%。上月登記宗數屬2018年12月錄3,038宗後近4年新低，成交金額則為2020年1月290.4億元後近3年新低。

新盤銷售放緩，導致上月一手交投顯著下降，期內僅錄358宗登記，涉及48.5億元，較10月697宗及72.2億元，分別減少48.6%及32.8%；宗數及金額是自今年4月257宗及36.2億元後，近7個月新低。二手方面，上月錄2,193宗登記，涉及202.2億元，按月分別跌1.2%及升7.6%，買賣連續5個月於2,000宗徘徊，顯示二手市道持續低迷淡靜。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，整體交投連跌3個月，兼再度跌破4,000宗水平。反映利率持續向升，經濟前景不明朗等因素，影響買家的入市態度審慎，以致整體樓市氣氛疲弱。

下周共有3場拍賣會，共有多達100項物業進行拍賣，當中各場拍賣會均不乏銀主盤，而且公居屋及私樓皆有，《地產站》便帶大家推介一下當中的筍盤！

率先於下周二舉行拍賣會的環亞，是次共有44項物業可供拍賣，當中位處港鐵九龍站上蓋的君臨天下，日前有1座56樓D室銀主盤放售，單位實用面積804平方呎，設3房套及儲物室連廁，可外望天璽一帶樓景，以及新油麻地避風塘海景；裝潢為交樓標準，家電等保養亦妥善，現時以2,080萬元放售，呎價約25,871元。單位於兩周前亦曾推出拍賣，當時叫價為2,130萬元。若對比滙豐銀行估價2,381萬元，單位的最新叫價較之低約12.6%。

近月銀主盤積存量上升，銀行擴大議價空間沽貨。市場消息透露，九龍站天璽一個銀主盤，大幅減價1500萬易手，造價重回10年前二手水平。市場消息透露，天璽月鑽高層A室，實用面積1403平方呎，屬於4房間隔，望西九龍一帶海景，屬於優質單位，原本叫價7500萬元放盤，累減1800萬元後，最終以5700萬元易手，減幅達24%，成交呎價約4.06萬元。

代理透露，原業主為內地客，近年銳意來港發展商，曾購入多個豪宅單位，及併購灣仔區舊樓，最終因資金鏈斷裂而淪為銀主盤，並由銀主身份售出單位。

若以新成交價計，單位仍較銀行網上估價5400萬元為高。不過，代理指出同類海景位二手買賣極少，銀行網上估價僅以內園單位水平進行估價，參考作用不大。而同座一個稍高一層的A室，早於2012年期間二手價5750萬元易手，反映銀主單位造價重返10年前水平。

下周有4間拍賣行舉行拍賣會，提供多達81項物業，種類包羅萬有，住宅、商廈、車位、寫字樓等俱備，亦包括一組南丫島農地，現時開價2,880萬元放售。另有兩個物業分別放售一半業權及七份之一業權。《地產站》便帶大家推介一下當中的筍盤！

率先於下周二 (25日) 舉辦拍賣會的環亞，便有多達44項物業進行拍賣，當中有11個屬於銀主盤，佔全部可供拍賣物業的四份之一。唯一的豪宅銀主盤屬於九龍站上蓋屋苑君臨天下的1座56樓D室，實用面積804平方呎，設3房套及儲物室連廁，可外望天璽一帶樓景，以及新油麻地避風塘海景；裝潢為交樓標準，家電等保養亦妥善。單位目前正以2,130萬元放售，呎價約26,493元。翻查銀行估價，滙豐及中銀對之估價分別為2,396萬元及2,369萬元，故是次叫價較估價低逾一成。

受息口趨升及疫情持續夾擊，樓價由年初至今已累跌約7%，在本港經濟環境未見改善、與內地尚未通關，難以注入新動力下，市場低氣壓持續，業主供斷情況頻現，據代理行統計，目前共有逾200個銀主盤，為2009年11月後近13年新高，進一步逼近2008年金融海嘯時水平，近期放售的單位，除中小型單位外，就連居屋樓王，甚至具抗跌力的豪宅亦淪為銀主盤。

據中原地產統計，現時全港銀主盤存量達209伙，相較9月約198伙，按月增約5.6%，為繼2009年11月後，近13年以來的高位，若單計今年首10個月，新增銀主盤數量已有215伙，超越去年全年的209伙。

中原地產住宅部總裁陳永傑認為，由於每個物業由斷供到變成銀主盤，快則半年，慢則年計，而樓價每下跌一成，銀主盤數量亦會「複式上」，若經濟持續惡化，明年銀主盤數量，甚至大增至400至600伙。銀主盤滾存量多寡，與經濟表現、樓價走勢，甚至按揭息口高低，均有直接關係，過往無論97年金融風暴、08年金融海嘯，均有大量銀主盤湧現。同時受制於疫情，與內地尚未通關之餘，在0+3的防疫措施下，海外訪港旅客數量未見大增，作為經濟支柱之一的旅遊及零售業，仍未復常，難以為經濟注入動力。

另一邊廂，美國聯儲局由今年初至今已4度加息，在港美息差收窄下，本港銀行已於上月底調高最優惠利率，正式踏入加息周期，而隨着下月美國加息預期逾七成，息口勢必再度上揚，供樓人士負擔持續加重。

此外，樓價由今年起已累跌近7%，在息口趨升，經濟環境轉差下，變相令準買家承價能力下降，業界人士已預期，全年樓價有機會累跌逾一成，甚至重回2017年，即5年前水平。在多項利淡因素夾擊下，部分每月供樓「掹掹緊」的人士，形勢最為險峻，若經濟情況進一步惡化，最終被迫斷供離場，恐銀主盤數量續增。

銀主盤創13年新高 豪宅蝕幅逾10%

而近日市場上就不乏居屋樓王，甚至豪宅業主，因各項因素而被迫斷供，當中包括大潭紅山半島B區松柏徑172號獨立屋，樓高三層，實用面積為3,134平方呎，原則4房雙套房間隔，另設1,315平方呎天台、834平方呎花園、529平方呎庭院及露台，而大屋位處的松柏徑，屬屋苑前排，每層皆可享大潭灣的海景，並設特大獨立車庫，可停泊四部車輛。據悉，該大屋估值約$9,800萬，呎價$31,270，較原業主買入價低逾10%。

同區玫瑰園單號屋，實用面積3,305平方呎，屬銀主盤，叫價$1.68億放售，呎價逾$5萬，玫瑰園交投量稀疏，最近一宗成交追溯至2019年，雙號洋房以約$1.1億易手，呎價$3.3萬，反映上述銀主叫價仍屬進取。翻查資料顯示，該大屋的原業主以公司名義持有，早於2009年以約$8,390萬購入，自2015年開始先後多次加按借貸，料最終無力償還而淪為銀主盤。

居屋王啟朗苑 3年淪銀主盤

除豪宅物業外，一眾居屋王亦出現銀主放盤，啟德啟朗苑屬創九龍區綠表居屋呎價新高，但入伙僅約3年，已有銀主盤出現，屬B座中層10室，實用面積286平方呎，1房間隔，綠表叫價$315萬，呎價$11,014。

銀主盤數量大爆發，今年新增銀主盤個案中，更不乏當年推售爭崩頭的居屋樓王屋苑。地產站同大家逐個數，今年有哪3個居屋樓王屋苑，曾出現銀主盤。

長沙灣凱樂苑: 毗鄰百億地王

位於荔盈街 3 號的凱樂苑，毗鄰當年由五大發展商聯手投得的「百億地王」項目(現建為維港滙系列)。 由 5 座組成，提供 2,526 伙，屬「居屋 2018」中最矚目的居屋王屋苑，當年開售最貴一伙售價達 467.98 萬元。

該居屋是不少申請者夢寐以求的中籤對象，但原來今年以來就先後出現2個銀主盤，業主慘遭遇被收樓厄運，例如A座凱碧閣低層 2 室，實用面積 482 平方呎3房，業主2019 年 3 月以 313.76 萬元買入，但去年 5 月至 6 月短短約 1 個月向 3 間財務公司承借貸款，最終料資不抵債而被收樓，並於本月初起由一間本地大型銀行以未補地價 630 萬元放售，意向呎價 13,071 元，叫價貼近市場價。

啟德啟朗苑 : 九龍居屋呎價保持者

啟朗苑亦是「居屋 2018」其中一個居屋王屋苑，由於位置鄰近啟德站，因此受到市場追捧，而該屋苑一向屬九龍居屋樓價指標，例如今年 8 月有單位以每平方呎未補地價 15,117 元沽出，呎價貴絕九龍未補地價居屋。

事實上，該屋苑入伙至今僅約 3 年，但上月就率先出現歷來首個銀主盤，位於B座中層 10 室 1 房單位，實用面積 286 平方呎，同樣由一間本地銀行以未補地價叫價 315 萬元，意向呎價 11,014 元。

何文田冠德苑:售價屬當年 6 個新居屋中最貴

作為「居屋 2019」的冠德苑位於常樂街 5 號，項目最大賣點是座擁名校網，當年推售價亦是 6 個新居屋中最貴一個。

該居屋今年3月錄得首個銀主盤，業主更未曾入住就慘被收樓。該銀主盤位於B座冠盛閣高層 9 室，實用面積468平方呎，原由一對年輕人持有，被銀主收樓前，單位仍在進行裝修，但據指其中有業主因借貸過渡，無力償還而被沒收單位，當時由銀主以 609 萬元放售，但放盤不足半個月，極速在 4 月反價至以未補地價 609.5 萬元沽出，足見屋苑的吸引力。