銀行重啟新一輪減息周期，為樓市帶來正面刺激，有助樓價回穩。長實集團營業部首席經理郭子威指出，多項利好因素加速樓市觸底回穩，2026年整體樓價可升5%，豪宅物業升幅可達5%至10%。

銀行接連減息，本輪減息周期香港銀行累計減0.875厘，最優惠利率（P）重回加息周期前的水平。郭子威指出，除了供樓壓力下降外，最重要是刺激大量資金重回香港，「早兩年美國加息後，大量資金流出香港，香港股票市場每日交易額有時不足500億元，銀行重啟減息周期後，今年上半年平均每日交易額達2,400億元。而且港股市場今年累升逾3成，產生大量財富效應，為豪宅帶來龐大需求，所以個人較看好來年豪宅價格升勢會優於中小型單位，升幅最多可達10%。」。

另外，過去數年不少銀行以超高利息吸引定期存款資金，高峰期定存息率高達5厘或6厘，吸引大量資金停泊在銀行。現時定期存款利率從高位回落到2至3厘，加上近期住宅租金高企，而樓價高位回落約3成，租金回報可達3.5厘至4厘，因而不少資金從銀行定期存款重回樓市，多層次的置業需求集中爆發，而待批預售單位數量不足，供需缺口擴大，進一步鞏固市場信心。

事實上，差餉物業估價署數據顯示，9月全港私人住宅樓價指數升至292.5點，按月升1.3%，連升4個月，今年首9個月樓價正式轉跌為升。郭子威指出，政府公布數據顯示，今年上半年GDP按年增長3%，近月訪港旅客上升，各區人流明顯增加，市民可支配收入一季度增6.1%，家庭購買力明顯修復，反映整體經濟復甦速度是走出疫情以來最理想的一年，在強勁實體經濟支持下，為來年樓市走勢注入強心針。

總括而言，他認為2025年全年樓價預計可升3%以上，而2026年銀行有機會繼續減息，二手樓價整體料升5%，豪宅相對較明顯，升幅可達10%。一手樓價目前仍受制貨尾存量高企，升幅相對較慢，但發展商減價賣樓時間已成過去。

• 香港金管局跟隨美國減息
• 減息對經濟和樓市有正面影響
• 利率及匯率受多種因素影響

美國議息結果公布，美國聯儲局減息0.25厘後，香港金管局亦將基本利率下調0.25個百分點至4.5厘。金管局總裁余偉文指，聯儲局減息符合市場預期，但美國的減息周期實際上由去年開始，據點陣圖顯示，今年內可能再減半厘，但仍存在很大的不確定性，因聯儲局主席鮑威爾已表明，由於就業市場下行風險較大，故今次減息0.25厘屬風險管理措施， 之後減息幅度及速度會取決於數據，而且雖然近日美國經濟數據較疲弱，但通脹處於較高水平，而且經濟活動受到關稅措施及經濟政策左右，令減息步伐不明朗。

利率下降可減輕有負債的個人或企業的負擔
余偉文認為，利率下降可減輕有負債的個人或企業的負擔，對經濟及樓市有正面的影響，但兩者亦同時受其他因素影響，相信在其他因素支持下，香港經濟今年慢慢向好，而樓市則受到供求及整體經濟環境左右。

存貸利率方面，余偉文表示，受到銀行同業市場資金供求、拆息水平，以及銀行本身的資金成本影響，銀行會自行評估是否需要調整，以及調整的幅度，但基於減息幅度速度存在不確定，市場置業、投資及借貸時，需要考慮及管理好風險，金管局亦會密切監察市場變化，維持市場穩定。

短息受本地市場資金供求及季節性因素左右
他強調，香港貨幣及金融市場一直有序運作，雖然港美息差引發的套息交易一度令港匯轉弱，港元匯率於6至8月多次觸發弱方，導致銀行總結餘慢慢回調，同時拆息緩慢上升，及後港匯亦回到中間水平，惟利率與匯之間的互動，反映聯匯正常運作，

「但短期息率仍受本地市場資金供求，季節性因素，如月結季結，資本市場活動特別是股市」。

因應美國於9月17日（美國時間）調低聯邦基金利率的目標區間25基點，當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點是4.5厘，而隔夜及1個月香港銀行同業拆息的5天移動平均數的平均值是2.94厘，所以根據預設公式，基本利率設定於4.5厘。

基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率的基礎利率。目前基本利率定於當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點，或隔夜及1個月香港銀行同業拆息的5天移動平均數的平均值，以較高者為準。

• 余偉文：短期港元拆息或受港元資金供求影響
• 銀行存貸利率的調整將取決於資金需求、港元拆息、銀行本身資金成本架構等
• 現時本港樓市在緩慢減息環境下穩定下來

美國聯儲局減息0.25厘，聯邦基金目標利率下調到4.25至4.5厘，金管局亦將基本利率下調0.25個百分點至4.75厘。金管局總裁余偉文表示，香港金融及貨幣市場運作暢旺，市場流動性平穩，港元亦穩定，港元拆息（HIBOR）整體貼近美息，但短期港元拆息或受港元資金供求影響，如年結等季節性因素、資本市場活動是否蓬勃、市場資金需求多少等，而存貸利率的調整，將取決於市場資金需求、港元拆息、銀行本身資金成本架構等，預期利率在可見一段時間處於相對較高的水平。

「明年無論是減息幅度、政府政策或地緣政治，均存在不明朗因素，或會令金融市場有所反應，投資者要留意股市及債市將繼續波動。」

余偉文：聯儲局仍處於減息周期內

余偉文指，過去一、兩個月，本港樓市成交逐步上升，二手樓市場保持平穩，樓價輕微向上，反映現時樓市在緩慢減息環境下穩定下來，雖然未來減息步伐及幅度有些不明朗，但聯儲局仍處於減息周期內，只是減息不及早前市場預期般快，相信減息環境對香港經濟及房地產有所幫助，借貸人負擔也減輕。

余偉文又稱，今年9月以來，美息累計減息1厘，但聯儲局最新的點陣圖調低了未來減息幅度的預測，意味當局未來減息步伐及幅度仍存在不少變數，相信會取決於通脹及就業等美國經濟數據，同時美國經濟活動也受到當地財政及經濟貿易政策影響，基於未來減息幅度存在頗大的不確定性，故此市民在買樓或進行借貸時，要小心管理利率風險。

疫情及加息夾擊下，本港樓市氣氛在今年下半年進一步轉差，官方樓價於今年首11個月累跌13.84%，蝕讓個案亦增加，但隨社交距離措施逐步放寬，中港兩地通觀在望，失業率下跌等利好因素浮現，相信樓價可望在明年首季末起逐步回升，迎來生機。

根據差估署公布的數字，今年11月私人住宅售價指數報339.4點，較10月的351.1點持續下跌3.33%，連跌6個月，並創自2008年12月以來的168個月、14年來最大單月跌幅。若與去年9月的歷史高位398.1點比較，更累跌14.75%。至於今年首11個月樓價累積下跌13.84%。

事實上，近期樓市蝕讓個案急增，主要代理行數據顯示，今年11月全港1,525宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案錄得共1,252宗，佔比82.1%，較10月數字再下跌5.5個百分點，除了已經連跌7個月，亦創下2009年8月以來的160個月（即逾13年）新低紀錄。而11月蝕讓賣樓的個案高達257宗，為過去12年多（147個月）以來，首次按月衝破200宗蝕讓個案水平。

從上述數字可見，今年至今樓價大幅下挫。值得留意的是，前述數字尚未反映12月市況，而適逢聖誕傳統樓市淡季，發展商一般會減慢新盤銷售步伐，令新盤銷售在該月將在低位徘徊，而二手表現暫亦未見好轉，預計12月官方樓價指數將繼續尋底，全年樓價跌幅或下試一成半水平。

不過，本港經濟已有逐步復甦的跡象，最新失業率已經連續下跌至9月至11月的3.7%，屬近3年以來最低，意味基層以致一眾供樓人士的財政狀況趨向穩定。同時，政府亦強調要「搶人才」，預測此將可帶動本地住宅需求及租金。

更重要的是，內地近日已經宣布明年1月8日起大幅放寬檢疫限制，估計距離香港與內地實現通關的日子不遠，再不是「只聞樓梯響」。而政府早前已經透露，兩地有望在1月中前落實通關。若然此事屬實，相信內地客的購買力可望釋放，帶動本地住宅交投，及零售業的租金，從而刺激本地樓市交投。上述的利好因素相信可為樓市提供良好的基礎，及上升動力，故初步預計樓價最快可在明年首季末漸漸回氣，逐步重拾升軌。

今年樓市受多項利淡因素困擾，包括加息及疫情，二手交投量可謂慘過「沙士」。據中原地產樓市大數據顯示，2022年截至11月，全港56個鐵路沿錢屋苑僅錄得4,872宗二手買賣登記，較去年同期7,904宗大跌近4成。年內更有多達9個屋苑跌價逾兩成，等如最少8折置業。

中原城市領先指數CCL今年以來已累跌近15%，不少屋苑樓價跌幅更高於整體。56個鐵路屋苑之中，今年暫時有逾9成共51個屋苑，今年樓價皆下跌，其中9個屋苑呎價跌幅超過兩成，並以市區樓佔多，包括天后栢景臺、九龍站漾日居、元朗朗城滙、將軍澳日出康城MALIBU、九龍灣德福花園、土瓜灣翔龍灣、荃灣綠楊新邨、東涌東堤灣畔及尖沙嘴港景峯。

其中坐落於港鐵天后站上蓋的豪宅屋苑栢景臺，呎價跌幅最大，目前平均呎價跌至21,763元，與去年底29,468元比較，大跌26%；其次是漾日居，呎價由去年底26,952元，跌至上月20,408元，跌幅24%。朗城滙及MALIBU呎價更跌穿2萬元，上月低見16,263元及15,511元。

栢景臺4個月零成交
中原地產北角半山高級資深區域營業董事陳家鴻表示，栢景臺業主叫價向來硬淨，令交投淡靜，已連續4個月零成交，對上一宗成交為2座中低層D室，實用面積919方呎，今年8月以2,000萬元易手，呎價21,763元。栢景臺今年暫錄7宗登記，按年減少56%。

另一方面，年內首20個交投量最活躍的二手鐵路屋苑中，以馬鞍山迎海跌幅最大，今年首11個月登記量跌穿100宗水平，僅98宗，比起去年同期的228宗，大跌57%，創5年新低；其次是元朗YOHO Town，年內暫錄得122宗成交，較去年同期279宗大減56%；之後是大圍名城及馬鞍山新港城，宗數按年亦大減51%及50%；鴨脷洲海怡半島、柴灣杏花邨、九龍灣德福花園、鰂魚涌太古城、將軍澳新都城及維景灣畔亦齊齊跌逾四成。

天水圍嘉湖山莊及沙田第一城仍然是全港最多成交的鐵路沿綫屋苑，不過，兩屋苑年內合共僅808宗成交，分別417及391宗買賣登記，較去年同期615及481宗，減少32%及19%，同時料創有紀錄以來新低。

第一城嘉湖交投慘過沙士
資料顯示，上述兩個新界區龍頭屋苑，於正值沙士時期的2003年，全年仍有1,149宗成交；2008年爆發金融海嘯，全年也見2,170宗成交。由此可見，目前二手樓市交投量比2003年及2008年更低迷。

二手鐵路屋苑劈價盤湧現，青衣盈翠半島5座高層E室，實用面積676方呎，屬3房間隔，剛以938萬元沽出，呎價13,876元。同類單位去年造價高達1,225萬元，現賣平超過兩成。

美國聯儲局今年連番大手加息，惟本港銀行未有完全跟隨，萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧表示，香港供樓實際利率相對其他地區仍偏低，預期明年息口更有機會見頂，加上通關，樓市將隨經濟復甦而轉勢，集團正部署明年推售兩盤，涉及約1,900伙。

周銘禧表示，今次加息周期，美聯儲已六度上調利率，惟本港銀行只跟隨加兩次，合共上調最優惠利率（P）共0.375厘，加息幅度僅及美國十分之一，香港供樓實際利率，相對環球仍低企。他指出，美國聯儲局在最近一次議息會議，釋出息口可能於明年見頂信息，相信加息影響未來會陸續被市場淡化；加上本港正走出疫情陰霾，各項經濟活動漸漸回復正常，倘中港能實現通關，更會加速各行各業復甦，「當經濟向好，樓市都會好」。

賣樓方面，周銘禧透露，今年已推出長沙灣連方I，涉158伙，而連方系列另一期（約392伙）預計明年中會分期推出；系內大埔馬窩路項目，計劃明年底或2024年初分階段應市，提供約1,500伙。

深圳樓市趕上「雙十一」熱潮，加大打折力度。有地產經紀透露，新建住宅單位備案價推出85折甚至更低的折扣。中指研究院專家預計，後續深圳在整體政策環境持續優化等有利因素帶動下，市場活躍度將有所好轉。

證券時報報道，深圳樓市的促銷打折力度越來越大，而且打折促銷樓盤似乎從局部擴散至全城。在羅湖筍崗，有地產經紀表示，40平方米的公寓之前折後價是230萬元（人民幣，下同），現在170萬元起就可以買到。一些新房住宅項目也推出大幅度的折扣，一般都在備案價的8.5折甚至更低。

買樓送家電、減免管理費

「在雙11還有活動，建議先在我們的小程序上報名活動，這樣就可以獲得小禮品。如果最終成交，還可以獲得家電禮包，減免管理費等很多優惠。」福田口岸片區一位新房項目經理表示，現在促銷方式較為豐富，也希望通過這樣的方式推動成交。

一位深圳房企人士稱，除了出險企業，當下部分央國企和優質民企的促銷力度反而更大，或因這些房企急於在四季度衝刺業績。

美聯物業全國研究中心公布的數據顯示，10月深圳全市共網簽3328套一手住宅，按月下跌7.9%，按年下跌29.4%。但10月新房供應速度減緩，僅有3個新房項目取得預售許可證。截至10月底，深圳一手住宅庫存面積為366.89萬平方米，共36837套，較9月末下跌7.19%。按照過去12個月的成交套數推算，去化周期約為11.5個月，小幅下跌。

中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴表示，接下來的深圳市場，在多個新房項目入市的帶動下，消費者面臨更多選擇，樓市成交將更加理性。預計後續深圳在整體政策環境持續優化、房貸利率下降、開發商促銷打折等因素帶動下，市場活躍度將有所好轉。

今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？

今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。

原因1：時差因素
成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。

原因2：轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。

中原地產東涌副區域營業董事陳繼成表示，新一份施政報告政府繼續多管齊下覓地建屋，推出重大基建等，但多屬長遠規劃，料對樓市即時影響性不大；事實上，樓市仍充斥利淡因素，市況低迷下，業主仍要繼續減價，甚至蝕讓。施政報告公布後映灣園錄得蝕讓成交，為 6 座低層 B 室，實用面積 728 平方呎，三房套房間隔，享內園泳池景及少海景，最初叫價 860 萬元，早前獲買家洽購，買賣雙方拉鋸近一個月，今天施政報告公布後，業主終於讓步擴大減幅，最終以 800 萬元沽出，實用呎價 10989 元，累減達 60 萬元。

買家為區內換樓客，半年前賣出自住物業，見近月樓價明顯回落，終再入市。原業主於 2019 年 9 月以 830 萬元購入單位，持貨 3 年沽出，帳面蝕 30 萬元，期內貶值 3.6%。映灣園上月議價空間約 4%，本月進一步擴大至約 7、8%，減價盤不乏承接，本月累錄 8 宗成交，較上月同期3宗顯著增加。