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萬科 （02202） 公布，已與其第一大股東深鐵集團簽署框架協議，將獲得不超過220億元（人民幣，下同）的借款額度。借款用途為償還公司在公開市場發行的債券本息以及經深鐵集團同意的指定借款利息。未經深鐵集團書面同意，公司不得將借款挪作他用，深鐵集團有權監督款項的使用。
貸款利息按每次提取時為2.34厘或現有一年期貸款市場報價利率減66個基點的較高者，採用單利法按年度化計算。
深鐵集團已提供的無抵/質押擔保借款合同金額為203.7億，實際提款金額為197.1億元。《框架協議》下的借款本金及利息總額預計不超過236.9億元。每筆借款的初始期限不得超過3年，經深鐵集團同意，借款期限可以延長。
為擔保借款的償還，公司或其下屬子公司應提供其擁有的合法經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等作為擔保物。
內媒引述消息指，萬科 （02202） 原首席執行官兼總裁祝九勝已被採取刑事強制措施。祝九勝於今年初被指短暫失聯後，便辭任了職務。
翻查資料，祝九勝於2012年加入萬科，並於2018年起擔任首席執行官兼總裁的職務。
今年1月，市場傳出祝九勝被公安機關帶走的消息，消息傳出的幾個小時後，他更新了微信朋友圈，並與內媒作簡短交流，打破被帶走的傳聞。不過，不久萬科便宣布，祝九勝及董事會主席郁亮辭任職務。
有內媒引述多位深圳地產業內人士表示，從那以後圈子裏便極少聽到祝九勝的消息。
值得留意是，萬科近年來出現多次人事變動，當中包括深鐵集團黨委書記，辛傑本來於1月初接替郁亮出任萬科董事長一職，但本周一（13日）萬科公布，辛傑因個人原因申請辭任公司非執行董事及董事長職務。此前市場消息稱，9月中辛傑在深圳參會時被帶走，此後一直未出現在深圳萬科總部的崗位。
外電引述消息指，萬科 （02202） 已滙出資金，償還本周一（12日）到期的美元債，涉及本金餘額4.23億美元，票面年利率3.15厘。而這也是今年唯一到期的美元債券。
另外，萬科發公告指，第一大股東深鐵集團擬向公司提供借款不超過15.52億元人民幣。借款主要用於償還公司在公開市場發行的債券本金及利息。借款限期為36個月，若經出借人同意，可進行展期。定價基準是每筆借款提款日前一個交易日公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）減76個基點，目前是2.34厘。
公告指，深鐵集團今年累計向公司提供借款103億元人民幣。
萬科 （02202） 2024年轉錄494.8億元（人民幣．下同）淨虧損，2023年純利121.6億元。萬科去年收入3431.8億元，按年減少26%。去年每股虧損4.17元。不派息。單計去年第4季，萬科錄得淨虧損309.3億元，按季擴大3.5倍。
萬科致歉：風險在逐步化解
萬科在機構研究說明會表示，在各方支持下，維持經營穩定，確保專案如期交付，妥善化解有關債務。在業績報告《致股東》中表示，風險在逐步化解之中，由於公司銷售顯著下降，出現大額虧損，流動性承壓，給股東、客戶、員工、金融機構、合作夥伴和關心愛護萬科的人士造成了困擾，對此我們深表歉意。
萬科2024年毛利278.4億元，按年降59%。全年營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營收為3010.3億元，佔比87.7%；來自物業服務的營業收入為331.3億元，佔比9.7%。扣除稅金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為7.2%，較2023年降7.4個百分點；其中開發業務的結算毛利率為6.9%。扣除稅金及附加後，房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率為1.2%，按年降9.2個百分點；其中，開發業務的營業利潤率為0.5%。集團物業服務毛利率13.21%，按年降1.75個百分點。
萬科公告提到業績虧損的主要原因是：
萬科：部分應收款存在回收風險
其中，新增計提了信用減值和存貨跌價準備方面，萬科指，結合市場情況、結算毛利大幅下降，以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，按照審慎原則，去年對部分項目計提存貨跌價準備81.4億元 （含非併表項目計提10.8億元）。此外，公司部分應收款存在回收風險，因此合計計提信用減值264億元。
萬科指，2025年集團將面臨公開債務的集中兌付，流動性壓力進一步加大。2025年2月，為滿足公司資金需求，深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息，且相關借款利率低於公司從金融機構的融資利率，借款抵質押率高於市場慣例水平，充分體現大股東對公司的支持。
萬科公告內的「致股東」章節提到，由於公司銷售顯著下降，出現大額虧損，流動性承壓，「給股東、客戶、員工、金融機構、合作夥伴和關心愛護萬科的人士造成了困擾，對此我們深表歉意」。
萬科指，業績虧損既有外因也有內因，當房地產市場供求關係發生重大變化，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高槓桿的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道佈局步子過大、融資模式未能及時轉型等問題，管理和風控機制也未能跟上業務和組織發展的需要，導致經營陷入被動。這些長期發展過程中積累的問題正在逐步消化，但徹底化解仍需要時間。
2024年銷售面積降27% 銷售金額降35%
2024年，集團實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，按年分別降27%和 35%。年內，集團共交付327個項目，666個批次，合計交付房屋18.2萬套。
2024年萬科新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，較2023年降37個基點。截至報告期末，集團持有貨幣資金881.6億元。貨幣資金中，人民幣佔比96.7%，美元、港幣、英鎊等外幣合計佔比3.3%。
萬科指，去年9月以來，政策持續釋放穩定信號，房地產市場信心得到修復，止跌企穩、築底回升趨勢明顯。今年公司將抓緊政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，從城市聚焦、業務組合、模式創新、科技突圍、產業協同等五方面發力，加快新舊發展動能轉換。
萬科 （02202） 經歷管理層「大換血」、主要股東深圳地鐵集團等人入主後不久，萬科即獲深鐵集團的財務資助。萬科公布，獲深鐵集團提供總額不超過28億元人民幣的貸款，借款期限為3年。
就今次貸款，萬科須爲深鐵集團提供價值不超過40億元的資產質押，初始質押擔保物是公司持有的等值萬物雲 （02602） 股票，涉約2.1億股，佔萬物雲已發行股本總額約18.29%。
公告指，貸款所得款項將用於償還萬科在公開市場發行的債券的本金與利息。
貸款利率較低+資產質押率高於市場標準
萬科認為，認為透過訂立貸款協議取得貸款為本集團籌集資金的最有效方法。首先，貸款協議項下的利率為貸款市場報價利率減0.76%，該利率低於貸款市場報價利率及公司2024年中期報告中披露與金融機構訂立的其他現有貸款融資安排的實際利率。還有，資產抵押的質押率約為70%，高於介乎30%至60%的現行市場標準。這反映深鐵集團對公司的支持。
萬科 （02202） 債券價格近日再創新低，據彭博統計，萬科旗下合共有總值逾300億元人民幣的境內外債券將於今年到期或面臨贖回，有關債務佔其公開發售債券一半以上，而且今年債務到期規模是中資房企中最大。萬科回應指，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金。
萬科：加快非主營業務退出
萬科表示，將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。
萬科境內債「21萬科04」上月跌19%，為發行以來最大單月跌幅。
為評估萬科需要獲得多少支持才能避免公開市場違約，國家金融監督管理總局據悉上月要求內地大型保險公司上報其在萬科的債務風險敞口。
內媒報道，萬科 （02202） 主席郁亮表示，今天行業最需要的是信心，這幾個月下來「微光」正在逐步變成「曙光」。市場的恢復是一個緩慢而溫和的過程，只不過比預期的更溫和，今年11月銷售回到今年4至5月的水平，郁亮形容有點出乎意料，但也能夠理解。疫情防控優化之後，對短期市場有影響，但長期來看是個積極信號，因為社會經濟活動假以時日一定會恢復。
郁亮指，政策面在逐步向好，「政策面向好的力度、廣度真是全面性超出我們的預期和想像，不止三支箭，第四支箭都出來了，就是美元債、內保外貸的問題，四箭齊發」。
他續指，這種正面作用都是解決行業在房住不炒的前提下，化解房地產行業企業的流動性問題。房地產市場變成今天這種情況，是多種原因構成，不只是政策一個原因，政策只是影響市場主要的原因，所以不僅需要政策發力，也需要包括房地產企業、金融機構，甚至老百姓的心態，對市場的預期改變，才能共同促進行業健康發展。
為了幫內房造血，中央的救市之箭一枝接一枝，現時公布的已經有三枝箭。不過近日內媒報道指，當局正醞釀出台「第四枝箭」（內地華夏時報報道，中國監管機構要求四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，用以償還海外債務）。不過消息仍未獲官方蓋章，那麼就目前的政策面和房企本身的質素來講，哪些房企為最安全的選擇呢？
中指院整理基於流動性和資產價值視角，構建包括信用安全度、經營安全度和資產安全度三個維度的房企經營安全性評價分析體系，其中，信用方面包括償債能力、融資能力及交付力，經營安全方面包括銷售、盈利、拿地等，資產安全考慮資產變現，發現有63間房企的安全度較高，當中萬科 （02202） 、碧桂園 （02007） 、華潤置地 （01109） 等都在名單之列
美國聯儲局今年連番大手加息，惟本港銀行未有完全跟隨，萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧表示，香港供樓實際利率相對其他地區仍偏低，預期明年息口更有機會見頂，加上通關，樓市將隨經濟復甦而轉勢，集團正部署明年推售兩盤，涉及約1,900伙。
周銘禧表示，今次加息周期，美聯儲已六度上調利率，惟本港銀行只跟隨加兩次，合共上調最優惠利率（P）共0.375厘，加息幅度僅及美國十分之一，香港供樓實際利率，相對環球仍低企。他指出，美國聯儲局在最近一次議息會議，釋出息口可能於明年見頂信息，相信加息影響未來會陸續被市場淡化；加上本港正走出疫情陰霾，各項經濟活動漸漸回復正常，倘中港能實現通關，更會加速各行各業復甦，「當經濟向好，樓市都會好」。
賣樓方面，周銘禧透露，今年已推出長沙灣連方I，涉158伙，而連方系列另一期（約392伙）預計明年中會分期推出；系內大埔馬窩路項目，計劃明年底或2024年初分階段應市，提供約1,500伙。
憧憬中港全面通關，以及經濟觸底回升，萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧表示，明年樓市有望重現升勢，集團擬今明兩年推出3個全新盤，涉及約2,050伙，當中長沙灣連方I打頭陣，最快周內開價，首批涉至少50伙，擬11月中推售。
周銘禧表示，香港具獨特戰略地位，隨着疫情影響漸屆尾聲，以及政府放寬防疫措施，本港經濟已接近觸底，若中港能實現通關，本港經濟可回復至疫情前水平，明年樓市也會跟隨經濟觸底，再度重現升勢，對本港樓市前景看法樂觀。
連方I涉158伙 快開示位
他指出，該集團擬今明兩年推出3個全新盤，涉及共約2,050伙，其中連方I涉158伙，最快周內開放兩個開放式示位供參觀，緊接有機會同周開價，首批至少50伙料涵蓋開放式至2房，定價參考九龍核心區及南昌站一手成交價，預計11月中推售，強調項目會以合理開價，而複式特色戶或以招標推出。
萬科 （02202） 第三季淨利潤按年跌14.4%至48.3億元（人民幣，下同），扣除非經常性損益後，淨利潤跌14%至47.8億元。季內，營業收入按年升25.3%至1307.6億元。其中，房地產開發業務收入為1169.2億元，按年升26.1%，結算面積升28.1%至951.3萬平方米。
萬科現插8%，報10.42元，創6年低。
首三季營業收入按年升24.4%至3376.7億元，淨利潤升2.2%至170.5億元。期內，來自房地產開發的收入為2958億元，按年升24.8%。
萬科指，首三季淨利潤增速低於收入主因毛利率下滑，近年結算項目地價佔售價的比例上升，毛利率按年下跌3.2個百分點至20.7%，除稅金及附加後的結算毛利率跌至16.5%。
萬科首三季新增融資的平均融資成本為3.73%，綜合融資成本4.06%。截至9月底，有息負債金額為 2,943.2億元，其中78.7%為長期負債，佔比較中期提升1.1個百分點。值得留意是，經營活動產生的現金流量淨額為負41.8億元，去年同期為正12.2億元。