截至2022年12月,英國房價已經連續4個月下跌,這是自2008年金融危機以來持續時間最長的收縮,原因是利率上升阻止了潛在買家。大多數經濟學家都預計房價將在2023年大幅下跌,他們認為失業率是其中影響最大的因素,如果大幅增加,對房價影響將會比其他因素更顯著。
房價收縮嚴重
根據抵押貸款提供商Nationwide提供的數據,繼 9月以來每月下跌之後,11月至12月的英國樓價下跌了0.1%。 這是14年來最嚴重的連續月度收縮,平均房價從 8 月份的峰值 272,751 英鎊降至 262,068 英鎊。12月份的年度價格增幅從前一個月的 4.4% 放緩至 2.8%,創下2020年7月以來的最低水平。
Nationwide首席經濟學家Robert Gardner表示,雖然金融市場狀況在前首相卓慧思下台之後已經穩定下來,但抵押貸款利率需要更長的時間才能正常化,房地產市場的活動幾乎沒有復甦的跡象。隨著經濟逆風增強,市場短期內很難重獲強勁勢頭,實際收入將進一步下降,勞動力市場普遍預計會隨著經濟萎縮而走弱。
多個地區增長乏力
全國範圍內報告所有地區都放緩,最明顯的是英國西南部,該地區的房價年增長率在去年最後一個季度從12.5%放緩至 4.3%。倫敦再次成為表現最差的英國地區,最後三個月的年價格增長率從上一季度的 6.7% 放緩至 4.1%。
與疫情期間一樣,公寓繼續表現不佳,從2020年第一季度到 2022年最後一個季度,獨立屋的平均價格上漲了 26%,即近 78,000 英鎊,而公寓的平均價格上漲了13.4%,即約 23,000 英鎊。
2023年預測房價下跌
展望2023年,大多數經濟學家都預計房價將會大幅下跌。
諮詢公司Capital Economics的經濟學家Andrew Wishart表示,他預計價格將收縮 12%,因為利率上升對房地產市場造成了影響。
房地產經紀公司Knight Frank的英國住宅研究主管Tom Bill表示,更高的借貸成本將抑制交易量,並導致 2023 年更廣泛的價格下跌,預計未來兩年房價將下跌10%。
英國銀行Halifax預測2023年房價將下跌 8%。 雖然這聽起來很戲劇化,但實際上只會使價格回到18個月前的水平。Halifax的Andrew Asaam說道,從這個角度來看,這樣的下跌將使平均房價回到 2021年4月的大致水平,只會逆轉疫情期間取得的部分收益。這一預測仍然存在不確定性,基準利率(現在預計將達到4%的峰值)和失業率水平是決定未來變化的關鍵。
部分專家認為還有希望
Nationwide 預測英國房地產市場在 2023 年會略有好轉,房價下跌百分比低於同行的預測。Nationwide首席經濟學家Robert Gardner説道,風險偏向下行,但2023年仍有很大機會實現相對軟著陸,活動溫和穩定在疫情前水平以下,房價小幅走低,可能下降5%左右。
對於許多經濟學家和市場觀察人士來說,導致 2023 年英國房地產市場下行風險的最大因素是失業率。 如果大幅增加,對房價的影響可能比其他預測更為顯著。然而,失業率的嚴重上升充其量被視為一種外部可能性,包括英國政府自己的預測在內的大多數預測認為,到 2023 年底,失業率將上升至 5%,比目前的 3.7% 有顯著上升。
Gardner還説道,勞動力市場的顯著惡化或更高的抵押貸款利率,可能如預測者所説下降兩位數,但似乎不是最有可能的結果。