港鐵（00066）屯門第16區站第1期今日下午2時截標，項目採用地價(Lump Sum Payment)「一口價」決勝負方式，價高者得，測量師預計市場反應不俗。據悉，頊目目標接獲至少6份標書，包括長實、會德豐地產、嘉華及中國海外等。

其中長實回應指，已於今天就項目遞交標書，長實物業投資及估價部首席經理陳文偉指，只要價錢合適，集團定必繼續於香港購買土地，用作未來發展新項目。

至於入標的嘉華國際發展及租務總監(香港地產)尹紫薇提及，項目將來會有鐵路站、商場，相信交通及生活配套足夠。她亦稱，近期樓市市氣氛好轉，且料樓市後市平穩，集團將因應市況投地。至於分期繳付地價，則有助發展商現金流處理狀況。　

屯門第16區站項目屬於興建中的屯門南延綫的車站上蓋項目，位於屯門泳池位置，其中第一期屬於整個項目東北面部分，住宅總樓面約60.1萬平方呎，提供不多於1280伙。綜合市場資訊，項目市場估值約12億至24億元，每平方呎樓面地價約2,000至4,000元。

據了解，將由港鐵負責項目補地價，發展商須提供一筆前期費用，價高者得，並支付29%的分紅，該地價費用容許分兩期支付地價，一半將在招標時候支付，其餘一半則將在項目取得入伙紙或2031年11月底的落成期限前支付。

銀行重啟新一輪減息周期，為樓市帶來正面刺激，有助樓價回穩。長實集團營業部首席經理郭子威指出，多項利好因素加速樓市觸底回穩，2026年整體樓價可升5%，豪宅物業升幅可達5%至10%。

銀行接連減息，本輪減息周期香港銀行累計減0.875厘，最優惠利率（P）重回加息周期前的水平。郭子威指出，除了供樓壓力下降外，最重要是刺激大量資金重回香港，「早兩年美國加息後，大量資金流出香港，香港股票市場每日交易額有時不足500億元，銀行重啟減息周期後，今年上半年平均每日交易額達2,400億元。而且港股市場今年累升逾3成，產生大量財富效應，為豪宅帶來龐大需求，所以個人較看好來年豪宅價格升勢會優於中小型單位，升幅最多可達10%。」。

另外，過去數年不少銀行以超高利息吸引定期存款資金，高峰期定存息率高達5厘或6厘，吸引大量資金停泊在銀行。現時定期存款利率從高位回落到2至3厘，加上近期住宅租金高企，而樓價高位回落約3成，租金回報可達3.5厘至4厘，因而不少資金從銀行定期存款重回樓市，多層次的置業需求集中爆發，而待批預售單位數量不足，供需缺口擴大，進一步鞏固市場信心。

事實上，差餉物業估價署數據顯示，9月全港私人住宅樓價指數升至292.5點，按月升1.3%，連升4個月，今年首9個月樓價正式轉跌為升。郭子威指出，政府公布數據顯示，今年上半年GDP按年增長3%，近月訪港旅客上升，各區人流明顯增加，市民可支配收入一季度增6.1%，家庭購買力明顯修復，反映整體經濟復甦速度是走出疫情以來最理想的一年，在強勁實體經濟支持下，為來年樓市走勢注入強心針。

總括而言，他認為2025年全年樓價預計可升3%以上，而2026年銀行有機會繼續減息，二手樓價整體料升5%，豪宅相對較明顯，升幅可達10%。一手樓價目前仍受制貨尾存量高企，升幅相對較慢，但發展商減價賣樓時間已成過去。

近年樓價由高位回落，長實(01113)執行董事趙國雄認為，過去多年間，本港樓價上上落落時有發生，但現時卻出現「L型」橫行的狀況，加上剛好息口高企，銀行借貸利率達8至10厘，而且建築成本上升，對發展商「很傷」。

但認為樓價已到谷底，料不會再跌，往後情況要視乎去庫存的速度，目前現樓貨尾涉逾2萬伙並不健康，認為需2年時間才可消化，若以過去數年平均一手成交量約1.2萬至1.3萬伙計，整體庫存也要跌至1.2萬至1.3萬伙，才屬健康水平。

同時指出，集團在大約7、8年前，在買地取態上較為審慎，雖然仍有競投土地，但往往輸個「馬鼻」，由於買地數量減少，相對賣樓的銷售額亦下降，但主要為預視往後數年，新樓供應量將大增，在去庫存時樓價一定會調整，現時可謂剛好避過。

集團一直緊守安全系數，以及嚴慎的財務紀律，就算樓市大跌3成或4成，依然穩陣之餘也不會蝕，就算如此保守，借貸成本較低，但在上周公布業績時，其賣樓利潤率僅為數個百分比。他亦認為，集團發展策略依然進取及活躍，由於手頭現金多，無論本港及內地都會尋找合適的投資機會，並傾向發展大型項目。

• 長實傳委任財務顧問，收購中環建設銀行大廈50%股權
• 林建岳旗下麗新發展早前傳出有意出售，大廈另一股東為建行
• 長實馬勵志：手握充裕現金，尋求在香港增新投資，但住宅會繼續折扣促銷

長實 （01113） 高層趁業績會表達有意增加香港投資商業地皮後，市場傳出長實委任建設銀行為財務顧問，研究購買位於中環的中國建設銀行大廈50%股權。長實回應查詢時稱：「不予置評」。

林建岳旗下麗新發展 （00488） 早前傳計劃出售中環建設銀行大廈50%股權，潛在買家包括大廈另一大業主建設銀行 （00939） 。

中環建設銀行大廈干諾道中，與長實最新中環商廈「長江集團中心二期」之間，只隔一條馬路和友邦金融中心（AIA Central）。

長江集團中心二期落成遇上香港寫字樓需求低潮，長實主席李澤鉅今年5月曾以「花無百日紅」形容香港租務市道。他當時稱：

期望等到市況好轉時，長江中心2期的租務表現會愈來愈好，但不要忘記，長江中心2期的成本比較平，所以容易計到數

長實馬勵志表態：有興趣在香港投資更多商業與零售物業或地塊
長實執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志周四（14日）在長實中期業績分析員會議上稱，長實的業務每年提供可觀現金收入，集團遂有充裕資源從事新投資項目。

馬勵志又指，近日亦見外間報道集團有意競投新項目或參與企業借貸交易。如回報和價格具吸引力，「我們有興趣在香港投資更多商業與零售物業或地塊」。

長實：Blue Coast項目錄得虧損　去庫存成首務
對於本港樓市前景，馬勵志稱，過去數年受惠於港元拆息（HIBOR）回落，市場成交有回暖，但基於樓市庫存仍高企，發展商普遍以去庫存為首務，為促銷各項目設立多項折扣優惠。長實執行委員會委員兼會計部總經理文嘉強補充，黃竹坑Blue Coast項目亦錄得虧損，影響上半年物業銷售收益。

談及資本配置策略，馬勵志指，長實一貫宗旨是不會隨便提高槓桿，維持偏低負債比率，以應對宏觀經濟的不確定性，雖然美國利率向下，集團有充裕資源，但仍會小心管理現金流。

長實：派息取決於當年盈利及中線經營前景
長實中期維持股息不變，馬勵志指，雖然出售UK Rails交易將以280億港元企業價值進行，但套現資金並不多，未來派息政策將取決於當年的盈利及中線經營前景。

物業租賃方面，文嘉強稱，香港物業租賃項目的出租率約86%，當中之長江集團中心一期出租率約75%，惟未有透露長江集團中心二期的出租率，僅稱寫字樓市場供過於求，希望未來租賃情況會有改善。

英式酒館業務方面，馬勵志稱，團隊正努力改善業務，以保障經營溢利率，惟面對肉類等原材料成本上升的壓力，希望下半年經營情況好轉。

長實 （01113） 上半年投資物業重估前溢利增1.2%至68.05億元，純利按年減少26.7%至63.02億元；中期息維持0.39元。

長實上半年度物業銷售收入按年增加58.9%至73.66億元，惟銷售收益則減少2.9%至17.68億元，主要因為在市況疲弱下，集團為促進各項目的銷售而設立多項折扣優惠，期內收益率因而較低。其中，香港物業銷售收入增7.8%至28.03億元，惟銷售收益大減92.9%至7400萬元。

長實預期，住宅項目啟德花語海將於2025年下半年推出預售。截至6月底，已簽訂合約但尚未確認之物業銷售285.53億元。

李澤鉅：香港樓市續受房屋土地政策及利率走向主導
主席李澤鉅指，香港成功吸引國際資金與優秀人才，足見其環球競爭力，憑藉其超級聯繫人之內聯外通獨特角色，在中央政府堅實支持下，進一步鞏固其國際金融、貿易及航運中心之地位。港府推行不同措施，支持房地產市場及刺激投資氣氛，香港住宅物業市場將繼續受房屋土地政策及利率走向主導。

物業租賃方面，香港零售及商用物業租賃行業仍然疲弱，英國Civitas社會基礎設施投資組合之收益，有助減緩集團在香港市場所面對之挑戰。集團旗下物業上半年租賃業務的收入及收益，與2024年同期比較，均錄得輕微減幅。香港租賃物業收益上半年跌3.9%至17.45億元。

長實上半年酒店平均房租有所下調
至於酒店業務，長實訪港旅客及留港住宿旅客均有增長，惟業界成本壓力仍在，酒店平均房租有所下調。期內集團酒店及服務套房業務之收入按年増2.9%至21.92億元，惟相關收益則跌3.5%至7.94億元。

英式酒館業務方面，受消費信心疲弱及勞動成本高企影響，行業持續面對經營及成本方面的困難，上半年溢利收益增5.4%至6.29億元。

李澤鉅又稱，集團作為跨國企業，核心策略將繼續致力維持其穩固及多元化之投資與資產組合。憑藉其財務實力及低水平資本負債比率之優勢，以及可持續發展之投資策略，集團將一如既往，適時把握環球市場各類機遇，沉穩應對市場風浪與挑戰，繼續推動業務長遠發展，並為股東帶來穩定回報。

截至6月底，長實的銀行及其他借款總額為544億元，銀行結存及定期存款330億元，負債淨額與總資本淨額比率約5%。

長實 （01113） 以87.03億元奪得啟德東部商住地皮，折合每呎樓面地價6138元，為啟德近8年半以來最低呎價的地皮。

長實今早股價稍跑贏同業，半日升逾2%，報48.15元，創1個月高位，成交額7960萬元。

其他本地地產股今早股價也隨大市向好，恒地 （00012） 升逾2%，新地 （00016） 、新世界發展 （00017） 也升逾1%。

與啟德站鄰近住宅地皮和跑道區地皮不同，長實今次投得的地皮，較鄰近啟德體育園和宋皇臺站附近，地皮可建樓面面積約141.8萬方呎，預計可提供約1750個單位。

長實(01113)今年積極投地，而且在9月以約208億元沽出半山豪宅21 BORRETT ROAD後更「越戰越勇」，短短3個月連奪3幅地皮，「月月有地買」，累積今年全年以204億元投得4幅住宅地，累計增加337.3萬平方呎樓面。

長實今年投得態度積極，單是今年內已經4度投得住宅地，最早在今年3月份近60億元奪得土瓜灣鴻福街市建局項目，之後在10月份起，連奪3幅住宅地，屬於「月月有地買」。

對上一幅是11月時候，以11.61億元投得西營盤賢居里項目，每呎樓面地價約9554元，亦屬於港島區地價罕有跌穿1萬元。

長實今年208億沽豪宅，再以204億購入4幅地皮，「一換四」成功以撈底買入多幅市區靚地。

本身屬於商業地的啟德第2A區4號、5(B) 號及10號住宅地王，在「商轉住」後推出，上周五接獲6份標書。據地政總署公布，項目以長實以87.03億元，每呎樓面地價6138元，地價重返8年前。

長實回應：

長江實業執行董事吳佳慶女士表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。該項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

該地皮原本劃作商業用途，後來在2020年時流標收場，最終獲政府改劃作住宅用地。地皮地盤面積約21.4萬平方呎，最高可建樓面面積141.8萬平方呎，是今季規模最大官地，預計可提供約1750個單位。市場估值介乎113.4億至146億元，每方呎樓面地價約8000元至1.03萬元。

市建局的皇后大道西/賢居里項目早前獲7份標書，剛公布由長實以11.61億元投得，每呎樓面地價約9554元，今年內長實3度以117.6億元連奪3幅住宅地。

長實今年投得態度積極，單是今年內已經3度投得三幅住宅地，包括3月份近60億元奪得土瓜灣鴻福街市建局項目，今年10月以46億元奪得屯門大欖的限呎地，合共涉資117.6億元，似乎想趁樓價、地價回調「執平貨」。

項目位於「雀仔橋」對面，地盤面積16,864平方呎，若建少量商舖，在扣除公共設施後，估計可建面積約12.15萬平方呎。市場估值約10.94億至14.58億元，按可建面積12.15萬平方呎計算，每呎樓面地價約9000元至1.2萬元。

加息陰霾籠罩下，二手樓價持續下跌。長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，二手樓價已經出現超跌現象，現時樓市只是信心問題，新盤不用減價促銷，只要適量推出優惠刺激買家入市便足夠。

郭子威指出，受疫情影響今年一、二手交投明顯放緩，尤其是第二季疫情高峰期，新盤市場幾近停頓。樓價方面，二手樓價明顯調整快過一手樓，部分二手屋苑調整10%，甚至有屋苑下跌20%，而一手樓盤方面個別項目推盤時作出適量調整以配合市購買力，反映二手樓價出現超跌的現象。

他又預期，雖然近期中、港兩地均開始放寬檢疫措施，經濟活動開始好轉，但按目前的情況，無論對內及對外均未能完全通關，市場信心難以一下子回復，相信2023年上半年樓市仍會持續調整，一、二手成交量持續低迷，至下半年，市況才會相對明朗。「明年全年樓價下調壓力會減少，二手樓價跌幅相對緩和，相信全年樓價波幅不會很大，高低波幅約5%。」

長實(01113)早前申請將天水圍嘉湖海逸酒店改裝成為住宅，提供 1102 伙，雖然規劃署表態不反對，增加在明日城規會成功闖關機會，不過地政處則提醒即使獲批申請，發展商亦需要補地價並提醒有機會不批。

天水圍嘉湖海逸酒店在 1999 年開幕，現時分為兩期第1期為服務式住宅、第 2 期為五星級酒店，合共提供1102間房間，基座則為「+WOO 嘉湖」商場。長實在今年中申請全幢改裝成為分層住宅，將每間房間轉作為1個住宅單位，保留基座的「+WOO 嘉湖」商場不變。

規劃署認為，酒店所在「商業」規劃用途，並不規定一定要作酒店之用，只要改裝後基座商場維持作為商舖，仍然能夠符合規劃用途，又指其附近為嘉湖山莊等私人屋苑，住宅發展亦跟周邊環境協議。不過，地政處亦提醒，即使申請獲城規會批准，日後仍然申請契約修訂，有機會需要支付補地價費用。

另外，至於爪哇銅鑼灣皇冠假日酒店改裝成為28層商廈個案，同樣獲規劃署表態不反對。