長實 （01113） 以87.03億元奪得啟德東部商住地皮，折合每呎樓面地價6138元，為啟德近8年半以來最低呎價的地皮。

長實今早股價稍跑贏同業，半日升逾2%，報48.15元，創1個月高位，成交額7960萬元。

其他本地地產股今早股價也隨大市向好，恒地 （00012） 升逾2%，新地 （00016） 、新世界發展 （00017） 也升逾1%。

與啟德站鄰近住宅地皮和跑道區地皮不同，長實今次投得的地皮，較鄰近啟德體育園和宋皇臺站附近，地皮可建樓面面積約141.8萬方呎，預計可提供約1750個單位。

長實(01113)今年積極投地，而且在9月以約208億元沽出半山豪宅21 BORRETT ROAD後更「越戰越勇」，短短3個月連奪3幅地皮，「月月有地買」，累積今年全年以204億元投得4幅住宅地，累計增加337.3萬平方呎樓面。

長實今年投得態度積極，單是今年內已經4度投得住宅地，最早在今年3月份近60億元奪得土瓜灣鴻福街市建局項目，之後在10月份起，連奪3幅住宅地，屬於「月月有地買」。

對上一幅是11月時候，以11.61億元投得西營盤賢居里項目，每呎樓面地價約9554元，亦屬於港島區地價罕有跌穿1萬元。

長實今年208億沽豪宅，再以204億購入4幅地皮，「一換四」成功以撈底買入多幅市區靚地。

本身屬於商業地的啟德第2A區4號、5(B) 號及10號住宅地王，在「商轉住」後推出，上周五接獲6份標書。據地政總署公布，項目以長實以87.03億元，每呎樓面地價6138元，地價重返8年前。

長實回應：

長江實業執行董事吳佳慶女士表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。該項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

該地皮原本劃作商業用途，後來在2020年時流標收場，最終獲政府改劃作住宅用地。地皮地盤面積約21.4萬平方呎，最高可建樓面面積141.8萬平方呎，是今季規模最大官地，預計可提供約1750個單位。市場估值介乎113.4億至146億元，每方呎樓面地價約8000元至1.03萬元。

市建局的皇后大道西/賢居里項目早前獲7份標書，剛公布由長實以11.61億元投得，每呎樓面地價約9554元，今年內長實3度以117.6億元連奪3幅住宅地。

長實今年投得態度積極，單是今年內已經3度投得三幅住宅地，包括3月份近60億元奪得土瓜灣鴻福街市建局項目，今年10月以46億元奪得屯門大欖的限呎地，合共涉資117.6億元，似乎想趁樓價、地價回調「執平貨」。

項目位於「雀仔橋」對面，地盤面積16,864平方呎，若建少量商舖，在扣除公共設施後，估計可建面積約12.15萬平方呎。市場估值約10.94億至14.58億元，按可建面積12.15萬平方呎計算，每呎樓面地價約9000元至1.2萬元。

加息陰霾籠罩下，二手樓價持續下跌。長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，二手樓價已經出現超跌現象，現時樓市只是信心問題，新盤不用減價促銷，只要適量推出優惠刺激買家入市便足夠。

郭子威指出，受疫情影響今年一、二手交投明顯放緩，尤其是第二季疫情高峰期，新盤市場幾近停頓。樓價方面，二手樓價明顯調整快過一手樓，部分二手屋苑調整10%，甚至有屋苑下跌20%，而一手樓盤方面個別項目推盤時作出適量調整以配合市購買力，反映二手樓價出現超跌的現象。

他又預期，雖然近期中、港兩地均開始放寬檢疫措施，經濟活動開始好轉，但按目前的情況，無論對內及對外均未能完全通關，市場信心難以一下子回復，相信2023年上半年樓市仍會持續調整，一、二手成交量持續低迷，至下半年，市況才會相對明朗。「明年全年樓價下調壓力會減少，二手樓價跌幅相對緩和，相信全年樓價波幅不會很大，高低波幅約5%。」

長實(01113)早前申請將天水圍嘉湖海逸酒店改裝成為住宅，提供 1102 伙，雖然規劃署表態不反對，增加在明日城規會成功闖關機會，不過地政處則提醒即使獲批申請，發展商亦需要補地價並提醒有機會不批。

天水圍嘉湖海逸酒店在 1999 年開幕，現時分為兩期第1期為服務式住宅、第 2 期為五星級酒店，合共提供1102間房間，基座則為「+WOO 嘉湖」商場。長實在今年中申請全幢改裝成為分層住宅，將每間房間轉作為1個住宅單位，保留基座的「+WOO 嘉湖」商場不變。

規劃署認為，酒店所在「商業」規劃用途，並不規定一定要作酒店之用，只要改裝後基座商場維持作為商舖，仍然能夠符合規劃用途，又指其附近為嘉湖山莊等私人屋苑，住宅發展亦跟周邊環境協議。不過，地政處亦提醒，即使申請獲城規會批准，日後仍然申請契約修訂，有機會需要支付補地價費用。

另外，至於爪哇銅鑼灣皇冠假日酒店改裝成為28層商廈個案，同樣獲規劃署表態不反對。