內房債務危機延續逾一年，中國樓市急速降溫，投資界漸關注中國經濟和樓市會否陷入 1980 年代末日本經濟泡沫的危機。富瑞發表最新報告從人口結構出發，指出中國結婚率從 2013 年高位回落，且年均跌幅達雙位數，令新家庭建立速度大減，繼而影響樓市需求。富瑞認為，在短線無任何結構轉變契機下，中國或已經建設足夠樓房，未來需要大幅減少建設新住宅，否則可能遇上日本式樓市回調，投資者須審慎投資內房股。

富瑞股票策略師 Simon Powell 在報告指出：

日本似是較中國先行 20 年。中國目前開始遇上人口減少，而日本在 2008 年開始人口下跌。日本出生率在 1974 年起低於人口替換門檻，中國則在 1994 年遇上同一情況，並在 2021 年面臨人口見頂。

富瑞報告列出自內地放寬一孩政策後，結婚和出生數據仍在下跌，新冠疫情令兩者跌幅加劇，去年新婚個案跌至 760 萬，較 2013 年高位 1350 萬回落 45%，兩性人口不平衡令情況在未來難以明顯扭轉。

富瑞：中國、日本處境未完全相同　可從歷史經驗學習

富瑞續指，現時中國所面對的處境和 1980年 代日本非完全相同，中國目前經濟增長較日本遇上資產價格回調時更快，令中國有較多操作和容錯空間，但中國整體債務水平較日本當時為高，是另一方面的難處。

富瑞認為中國須從日本經驗警惕，認為目前持續「清零」防疫會進一步拖慢經濟增長，影響政府推出政策避免經濟嚴重放慢的效果。另一方面，日本在清理銀行不良貸款的進程緩慢，大大拖低經濟復元速度。該行也提及，日本在 1980 年代未有減建住宅，連同當地設有遺產稅，令供求失衡情況惡化，空置房屋成結構問題，認為中國需要立馬大幅減少新建住宅數目，在「共同富裕」願景下也須小心考慮設置遺產稅的影響。

富瑞報告指，預期內地樓市會維持長時間無增長，內房股將面對進一步回調壓力。